나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42675 [1] 경기도 안성시 죽산면 죽산리 290-1 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리 소재 "죽산고등학교" 북동측 인근에 소재하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지·임야 및 학교 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물중 1층 101호로서 외벽 : 드라이비트 마감등. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 및 주차장등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성하여 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로(가)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,역사문화환경보존지역(역사문화환경보존지역(500m))<문화유산의보존및활용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역<수도법>,상대보호구역<학교보건법> 중점경관관리구역 : <추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42675 (1)

소재지: 경기도 안성시 죽산면 죽산리 290-1 1동 1층 101호 (신주소: 경기도 안성시 봉업사길 75)

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 136.63㎡ (약 41.33평)

건물면적: 59.42㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리 소재 "죽산고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지는 대체로 사다리형의 완경사지를 자체 지반을 평탄하게 조성하여 주거용 건부지로 활용하고 있으며, 건물 북동측으로는 포장된 도로와 접해 있습니다.

안성시 죽산면 일대에서는 죽산지구 도시개발사업이 진행 중이며, 이는 향후 지역 발전에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본상 확인된 모든 권리(을5: 한국주택금융공사 근저당권 96,998,999원)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 말소기준권리인 을5(한국주택금융공사 근저당권, 2018-07-13 접수)보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 을8(주식회사안전대부 근저당권) 등은 모두 말소 처리되었습니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주의사항: 임차인 정보가 미상임에도 인수 보증금이 0원으로 확인되므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 죽산면 죽산리 일대는 주거지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

인근의 "석천빌하우스"(건축년도 2018년)에서 2026년 5월부터 7월 사이에 약 80,000,000원에서 83,000,000원 사이의 매매가가 확인되었습니다. 이는 전용면적 약 52.6㎡ (약 15.9평) 기준입니다.

본건은 동일 지역 내 "죽산빌드프로방스"(건축년도 2013-2014년 추정)에 위치하며, 전유 면적 59.42㎡ (약 18.00평)에 해당합니다.

감정가는 160,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매가는 약 80,000,000원 수준으로, 시세 대비 감정가 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 투자 시 주요 고려 사항이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "죽산고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 검색 결과상, 본건 바로 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 안성시 지역 차원에서 일부 소각장, 발전소, 송전선로 등 환경 관련 이슈가 제기된 사례가 있으므로, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 환경 정보를 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 시세와의 괴리: 감정가(160,000,000원) 대비 최근 유사 물건 매매가(약 80,000,000원)가 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익 실현이 어려울 수 있습니다.

* 지역 개발 제한: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 등 자산 가치 상승에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 그러나 감정가와 실제 거래가 간의 큰 차이, 그리고 다양한 토지 이용 규제는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으나, 투자 가치는 최근 시세와 법적 규제 사항을 면밀히 고려하여 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 안전: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 인수 보증금 없음: 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 경매 시세 활용 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가를 감안할 때, 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 물건의 매매가(약 80,000,000원 ~ 83,000,000원)와 본건의 면적(약 18.00평)을 고려했을 때, 평당 약 450만원 ~ 500만원 수준의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

건물 면적 59.42㎡ (약 18.00평)에 대한 예상 시세는 약 81,000,000원 ~ 90,000,000원 범위로 판단됩니다.

따라서, 보증금을 제외한 인수 부담이 없고 권리 관계가 깨끗하다는 점과 최근 시세 등을 종합적으로 고려하여, 85,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 최근 실거래가보다 소폭 높지만, 향후 시장 변화 가능성 및 본건의 조건 등을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.