나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42632 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1115 도곡마을2단지 모아미래도아파트 205동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 "평택도곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 산업단지내 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈동 제반 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬라브지붕 12층 건물 중 1층 105호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었으며, 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 지세에 위치한 가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42632 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1115 도곡마을2단지 모아미래도아파트 205동 1층105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 75.28㎡ (약 22.77평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 "평택도곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 산업단지내 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근 노선버스정류장의 위치와 운행 빈도를 고려할 때 제반 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(도곡중, 도곡초), 국가산업단지(포승지구), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 백일현 (2013-09-30), 박현주 (2021-06-15), 박대현 (2023-06-26)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2023-06-26, 167,200,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-09-12, 157,165,034원, 말소예정)

* 총 채권액: 167,200,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (성함은 개인정보 보호를 위해 김 로 표기합니다.)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-08-11

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 종합 권리분석: 본건은 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2023-06-26)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수 대상이 아닙니다. 하지만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 내용이 언급되어 있어, 실제 현황 조사 시 추가 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하는 지역에 위치합니다. 또한, 국가산업단지(포승지구)가 인접해 있어 관련 배후 수요를 기대할 수 있으나, 산업단지 인접으로 인한 소음, 분진, 대기 질 등 환경적인 영향 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지리 정보 검색 결과만으로는 명확한 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 그러나 산업단지 인근 지역의 특성을 고려할 때, 관련 시설(폐수처리장, 소각장 등)이 잠재적으로 존재하거나 향후 건설될 가능성이 있으므로, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 모아미래도2단지

* 주소: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1115

* 사용승인일: 2005년 11월 14일

* 규모: 총 6개동, 368세대

* 면적: 전용면적 59.9717㎡ (약 18.14평)

* 주차: 총 271대 (지상 4대, 지하 16대 - 정보 상이, 본 자료에서는 271대로 표기)

* 최고층: 12층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차충전기(지하 27대)

* 주변 시설:

* 교육: 평택도곡초등학교 남동측 인근 위치. (상대보호구역)

* 편의: 근린생활시설 인접.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 관련 불확실성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 기재되어 있어, 등기부상 또는 명시된 임차인(김 ) 외에 별도의 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 김 임차인은 현재 정보상 대항력이 없는 것으로 파악되나, 해당 문구는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 진위 여부를 확인해야 합니다.

* 산업단지 인접으로 인한 환경 영향: 국가산업단지가 인접해 있어, 소음, 진동, 악취, 분진 등 생활 환경 저해 요인이 발생할 수 있습니다. 이는 주거 만족도 및 향후 환금성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 1층 세대의 특성: 1층 세대는 일반적으로 저층이라는 특성상 일조량 부족, 조망 제한, 사생활 침해, 소음 노출 등의 단점을 가질 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 불명확한 점은 향후 명도 과정이나 기타 법적 문제 발생 시 번거로움을 초래할 수 있습니다. (예: 1층에 보증금 1,300만원, 차임 0원의 특이한 임대차 계약 정보가 있었으나, 대항력 없음에 따라 소멸될 것으로 보임.)

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 모아미래도2단지 아파트 205동 1층 105호로, 일반적인 아파트 거래의 대상이 됩니다. 인근에 초등학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으나, 산업단지가 인접해 있어 주변 환경에 대한 고려가 필요합니다. 권리상으로는 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인 김 은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 그러나 '대항력있는임차인'이라는 특이사항 문구는 추가적인 법률적 검토와 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다. 1층 세대라는 점과 산업단지 인접이라는 점은 가격 결정 시 고려 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시의 지속적인 개발: 평택시는 삼성전자 산업단지, 미군기지 이전 등으로 인해 인구 유입 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

* 실거주 가치: 초등학교 인접 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 신축 대비 저렴한 가격: 2005년식 아파트로 신축 대비 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 59.97㎡)의 아파트 매매가는 2026년 5월 기준으로 1억 4,300만원에서 1억 5,500만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 감정가는 1억 6,000만원입니다.

본건은 1층 세대이고 '대항력있는임차인' 관련 불확실성이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 1층 및 권리 분석 상 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 1억 4,500만원 ~ 1억 5,000만원 사이를 권장합니다.

특히, '대항력있는임차인' 관련 사항은 반드시 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 명확히 확인하신 후 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.