나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42613 [1] 경기도 평택시 동삭동 219-9 더샵지제역센트럴파크1블럭 111동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "평택모산초등학교" 북측에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 개발중인 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건물 내 제1층 제103호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, EV설비 및 소화전설비, 화재탐지설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15~20m, 남서측으로 노폭 약 25~30m, 남동측 및 북동측으로 노폭 40~50m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 기준시점 현재 지적미정리로 인하여 등기사항전부증명서 상 소유권 대지권이 미정리된 상태로, 추후 대지권이 적정하게 정리될 것을 전제로 감정평가하였음.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨, 평택시 사실조회 회신에 따르면 분양계약서에는 대지권이 포함된 것으로 보이나 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42613 (1)

소재지: 경기도 평택시 동삭동 219-9, 더샵지제역센트럴파크1블럭 111동 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 424,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

건물지분: 74.9929㎡ (약 22.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애큐온저축은행 (등기부상 확인)

특이사항: 대지권 미등기, 도시개발구역

주의사항: 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며, 성립 여부는 불분명합니다.

1.1. 물건현황

소재지: 경기도 평택시 동삭동 219-9, 더샵지제역센트럴파크1블럭 111동 1층 103호

건물명: 더샵지제역센트럴파크1블럭

사용승인일: 2020년 10월 07일

총 세대수: 2,124세대 (1단지 기준)

최고 층수: 27층 (본건 1층)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

전용면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

분양면적: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 29평형으로 추정됩니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 동삭동 소재 "평택모산초등학교" 북측에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 개발 중인 주택지대입니다. [cite: 감정평가서요약]

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서요약] 또한, 더샵지제역센트럴파크1블럭 단지는 BRT정류장 및 대중교통 이용이 편리한 것으로 파악됩니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 15~20m, 남서측으로 노폭 약 25~30m, 남동측 및 북동측으로 노폭 40~50m의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 토지이용계획: 본건은 3종일반주거지역 등으로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 주변 개발 계획: 본건이 속한 지제역세권 일대는 대규모 도시개발 및 공공주택지구 조성 사업이 추진 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021년 01월 22일 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을1, 을2, 갑3, 갑4, 을3 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 채권자 (경매 신청인): 애큐온저축은행

* 임차인 현황:

* 임차인: 허성훈 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 02월 03일

* 배당신고일자: 2025년 11월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등기되었으나, 말소 기준으로 인해 매각으로 소멸되며 대항력이 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.4. 상권분석

* 주거단지 내 위치: 본건은 '더샵지제역센트럴파크1블럭'이라는 대단지 아파트 내에 위치하고 있습니다.

* 생활 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 소재하며, 평택모산초등학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 향후 개발 기대: 지제역세권 개발 및 주변 택지 개발 계획으로 인해 상권 및 생활 인프라가 더욱 확장될 것으로 기대됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본건은 평택모산초등학교와 매우 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가정에 유리한 교육 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 지제역 복합환승센터 개발 계획(GTX-A/C 노선 연장 등)으로 향후 교통 편의성이 크게 향상될 전망입니다.

* 주변시설: 단지 내 어린이집, 헬스장, 독서실, 골프연습장 등의 편의시설이 있으며, 인근에 모산근린공원이 조성될 예정으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 등기부등본상 대지권이 미등기 상태이며 그 성립 여부가 불분명합니다. [cite: 감정평가서요약, 물건명세서 참고사항] 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다. 다만, 감정평가 시 대지권이 포함되어 평가되었고, 매각물건 및 평가에 포함된다는 점은 긍정적 요인입니다.

* 개발 중인 지역: 주변이 개발 중인 지역으로, 건설 소음이나 추가적인 기반 시설 변화 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시의 주요 개발 축에 위치하며, 신축 아파트 단지 내에 속해 있어 기본적인 주거 환경은 우수합니다. 특히 평택모산초등학교가 단지 내에 있어 '초품아(초등학교를 품은 아파트)' 단지로서의 장점이 큽니다. 교통망 확충(지제역 복합환승센터, GTX 연장 등) 및 지역 개발 계획 또한 긍정적인 요소입니다.

하지만, 대지권 미등기 상태는 재산권 행사 및 향후 거래 시 중요한 불안 요소로 작용할 수 있습니다. 매각 목적물에 포함되어 감정평가되었으나, 등기상 성립 여부가 불분명한 점은 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.8. 투자 포인트

* '초품아' 단지 희소성: 단지 내에 초등학교가 위치하여 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 지제역세권 개발 호재: 대규모 택지 개발 및 복합환승센터 구축, GTX 노선 연장 등 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 대단지 아파트의 안정성: 2,000세대 이상의 대단지로 관리 및 유지보수가 용이하며, 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

* 생활 인프라 구축: 신축 아파트로 기본적인 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 단지 내외로 생활 편의시설이 확충될 예정입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 424,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 대지권 미등기라는 중대한 리스크 요인과 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용, 그리고 유사 물건의 시세 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 파악된 권리 분석상 인수할 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액을 고려하여 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다. 시장 상황과 본건의 특수성을 고려한 면밀한 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.