나이스옥션 법원경매 평택 2025타경840 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4 평택포승골든포트 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '여술근린공원' 남측 인근에 위치하는 평택포승골든포트 내에 소재하며, 인근일대는 아산국가산업단지 포승지구를 배후지로 하는 상업지대로서 상업 용, 업무용, 주거용 부동산들이 밀집하여 소재하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 동측 직선거리 약1.8KM 지점에 서평택I.C(서해안고속도로) 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 11층 1103호 외 2개호수로서 외벽 : 돌붙임, 페인팅, 복합판넬 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택(아파트)으로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보 설비, 기계식주차설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭20미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도곡리 1118-4 :일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경840 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4, 평택포승골든포트 11층1103호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 48,000,000원

건물면적: 18.32㎡ (약 5.54평)

토지면적: 3.51㎡ (약 1.06평)

매각대상: 건물 및 토지 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '여술근린공원' 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 아산국가산업단지 포승지구를 배후지로 하는 상업지대로, 상업, 업무, 주거용 부동산이 밀집해 있습니다.

교통: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 동측 약 1.8km 지점에 서평택IC (서해안고속도로) 진출입로가 위치해 있어 교통이 편리한 편입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 11층 1103호입니다. 외벽은 돌붙임, 페인팅, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

건축물 사용승인일: 2018년 4월 23일 (건축물대장 기준)

토지: 정방형의 평지로, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 폭 20미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 7월 12일자 신한은행 근저당권 (을1)

권리관계: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 모두 말소 대상이므로, 낙찰자는 소유권 외 별도의 부담을 인수하지 않습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 신한은행 근저당권 (을1): 79,200,000원 (말소기준권리)

* 롯데카드 가압류 (갑4): 55,975,267원 (말소)

* 신한은행 임의경매 (갑5): 196,620,207원 (말소)

등기부채권 총액: 135,175,267원

임차인 현황:

* 임차인: 이중성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

해당 물건은 아산국가산업단지 포승지구 인근 상업지대에 위치하여 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 지역입니다. 주변에는 상업, 업무, 주거 시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

최근 3년간 도곡리 인근 연립/다세대 주택 매매 사례 분석 결과 (2026년 3월~5월):

* 43.05㎡ (약 13평) 다세대: 3,500만원 (약 81.3만원/평)

* 50.08㎡ (약 15.15평) 연립: 4,000만원 (약 79.8만원/평)

* 76.885㎡ (약 23.26평) 다세대: 6,500만원 (약 84.5만원/평)

상기 매매 사례의 면적 및 가격을 고려할 때, 본건 18.32㎡ (약 5.54평)의 시장 가격은 약 1,460만원 ~ 1,550만원 수준으로 추정됩니다. 단, 비교 대상 물건들이 본건보다 면적이 훨씬 크다는 점을 감안하여 가격 산정 시 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 상업지대에 다양한 편의시설이 분포하여 이용이 편리합니다.

교통: 대중교통 이용이 가능하며(인근 버스정류장), 차량 이용 시 서평택IC 접근이 용이합니다.

주거환경: 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중이며, 개별난방, 위생, 급배수, 엘리베이터, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

낮은 토지 지분율: 3.51㎡ (약 1.06평)의 토지 지분은 건물 면적 대비 매우 적어, 향후 건물 관련 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

소형 면적: 18.32㎡ (약 5.54평)의 매우 작은 면적으로 인해 실수요자 및 임차인 확보에 제한이 있을 수 있습니다.

산업단지 인접: 아산국가산업단지와 가까워 소음, 분진, 악취 등 환경적 영향을 받을 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 제공된 자료에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

감정가와 시세의 괴리: 감정가 4,800만원과 인근 매매 사례에 따른 추정 시장가(약 1,460만원~1,550만원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. (건물 준공 연도 2018년으로 신축 건물이라는 점은 긍정적 요인입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 건물인 도시형생활주택으로, 산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 기대되는 곳입니다. 등기부상 인수할 권리 관계가 없어 깨끗하며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 분석 상 문제는 없습니다. 다만, 극히 작은 전용면적과 낮은 토지 지분, 그리고 주변 시세와 큰 차이를 보이는 감정가는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점도 매각 절차 진행 시 참고해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 배후 수요: 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

신축 건물: 2018년 준공 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

깨끗한 권리 관계: 낙찰 후 추가 부담 없이 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 48,000,000원입니다.

제공된 인근 매매 사례(2026년 3월~5월)를 바탕으로 추정한 본건 18.32㎡ (약 5.54평)의 시장가는 약 1,460만원 ~ 1,550만원 수준입니다.

감정가와 추정 시장가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 본건의 실제 시장 가치에 대한 추가적인 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

신축 건물이라는 점과 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 수준인 38,400,000원을 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 추가 조사를 통해 가격을 조정하는 것이 합리적입니다.

정확한 투자 결정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 공실률, 실제 임대료 수준 등을 조사하고, 해당 건물의 분양 당시 가격 및 다른 호실의 거래 현황을 추가로 파악해야 합니다.

제시된 정보만을 바탕으로 한 보수적인 예상 입찰가 범위: 38,000,000원 ~ 45,000,000원.

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.