나이스옥션 법원경매 평택 2025타경846 [1] 경기도 평택시 지산동 763-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장육교사거리" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 주택, 근린생활시설, 금융기관, 시장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지는 차량의 진출입이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

사다리의 토지로서, 건부지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(송탄)<관광진흥법>,비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘부럭조 1층건으로 외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 마감 및 판넬마감임. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기준시점현재 폐문부재 등으로 이용상태는 확인하지 못하였으나, 등기전부증명서상 용도는 주택이며, 일반건축물대장상 용도는 여인숙임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비 등임.

부합물 및 종물

제시외건물 기호㉠,㉡이 소재함.(후첨 "내부구조도" 및 "사진용지"참고바람.)

공부와의 차이

공부상 구조는 세멘부럭조 세멘와즙이나, 현황은 세멘부럭조 및 판넬조, 평지붕 및 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
차량 진입은 불가하며 지적도상 맹지임,
공부상 구조는 시멘부럭조 세멘와즙이나 현황은 세멘부럭조 및 판넬조, 평지붕 및 판넬지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경846 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 763-8

용도: 단독주택 (일반건축물대장상 여인숙)

감정가: 275,395,000원

토지면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.82㎡ (약 16.89평)

건물지분: 55.82㎡

건물제시외면적: 13.80㎡ (약 4.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 "신장육교사거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 주택, 근린생활시설, 금융기관, 시장 등이 혼재하는 복합적인 상업 및 주거 지역입니다.

"신장육교사거리" 인근으로 지역 생활 기반 시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자 2017-07-06, 권리금액 52,800,000원)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 245,969,850원입니다.

인수되는 임차인은 없으며, 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명확히 기재된 사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2014년식 71.99㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 13,800만원에 거래되었습니다. 또한, 2002년식 39.24㎡ 면적의 다세대 주택은 동년 5월 6,900만원에 거래되는 등, 다세대 주택의 경우 면적과 건축연도에 따라 시세 편차가 존재하는 것으로 파악됩니다.

다만, 본 건은 단독주택(구 여인숙)으로, 제공된 다세대 주택 정보와는 물건의 성격이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

본 건의 일반건축물대장상 용도는 여인숙이며, 이는 상업시설로서의 잠재력과 함께, 주거용으로 전환 시 용도 및 건축 규제 확인이 필요함을 시사합니다.

감정평가 요항표 상 토지는 사다리형으로 건부지로 이용되고 있으며, 일반상업지역 등으로 지정되어 있어 토지의 활용 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건 인근에는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주택, 근린생활시설, 금융기관, 시장 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

주변 교육시설 및 의료시설 등 추가적인 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

차량 진입이 불가하며 지적도상 맹지라는 점은 본 건의 가장 큰 단점으로 작용할 수 있습니다. 인접 필지를 통하여 접근이 가능하다고는 하나, 이는 차량 이용 및 물류 이동에 제약을 발생시킬 수 있습니다.

공부상 구조(시멘트벽돌조 세멘와즙)와 현황(시멘트벽돌조 및 판넬조, 평지붕 및 판넬지붕) 간의 차이가 있어, 실제 이용 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

일반건축물대장상 용도가 '여인숙'으로 되어 있어, 해당 용도에 따른 영업 관련 규제 또는 주택으로의 용도 변경 시 건축법상 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 따를 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 점유 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

본 건 주변에 혐오시설 존재 여부에 대한 사항은 지도 검색 결과 명확히 확인되지 않으나, 민감한 시설이 있을 가능성에 대한 사전 조사 및 현장 답사를 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 단독주택(구 여인숙)으로, 넓은 토지 면적과 일반상업지역 지정이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

그러나 차량 진입 불가 및 맹지라는 점, 공부와 현황의 차이, 그리고 과거 여인숙 용도와 관련된 제약 사항 등은 본 건의 가치를 크게 저하시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

주변 시세는 다세대 주택을 기준으로 파악되었으나, 본 건의 특성(단독주택, 숙박시설 용도)을 고려할 때 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 토지 자체의 가치와 향후 개발 가능성을 종합적으로 판단해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적과 일반상업지역으로 지정된 용도지역은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력입니다.

평택 지역의 개발 계획 및 성장 가능성을 고려할 때, 입지적 가치가 상승할 여지가 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 적어 비교적 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 추가적인 이익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 275,395,000원입니다.

분석 결과, 본 건은 차량 진입 불가 및 맹지라는 치명적인 단점과 함께, 과거 여인숙 용도 및 공부상 현황 차이 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

주변 다세대 주택의 거래 사례는 본 건과의 직접 비교가 어렵습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 입찰가는 감정가의 70~80% 수준, 즉 약 192,776,500원 ~ 220,316,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태와 주변 환경을 재확인하고, 법적 제한 사항에 대한 면밀한 검토 후에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.