나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42666 [1] 경기도 평택시 신장동 627-14 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원민감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동 행정복지센터" 서측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택 등 공동주택, 일부 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 1층 제102호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 새시 창호임. 사용승인일 : 2001.01.16.임.

이용상태

다세대주택(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등) 단위세대임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측으로 로폭 약 8미터 내외, 동측으로 로폭 약3미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 공동주택의 대지권 토지 지번은 "신장동 627-4" 이나, 실제는 2002. 6. 22. 토지분할로 "신장동 627-4" 및 "신장동 627-14" 임. - "신장동 627-4" 대지 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장, 군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함). - "신장동 627-14" 대지 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장, 군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

본건 공동주택의 등기사항전부증명서상 소유권대지권 은 「신장동 627-4, 대, 1025㎡ 중 1025분의 128.125」" 로 128.125㎡" 이나, 실제 「신장동 627-4번지」는 2002.6.22. 신장동 627-4, 대, 410㎡」및 「신장동 627-14, 대, 615㎡」로 지적분할 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 서울보증보험 주식회사(임차권자:한국주택도시공사)로부터 2026.1.27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
2. 본건 공동주택의 대지권 토지 지번은 '신장동 627-4'이나, 실제 2002.6.22. 토지분할로 '신장동 627-4' 및 '신장동 627-14'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42666 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 627-14 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 83,000,000원

토지면적: 128.12㎡ (약 38.75평)

토지지분: 128.125㎡ (약 38.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.94㎡ (약 16.32평)

건물지분: 53.94㎡ (약 16.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 1층

사용승인일: 2001년 01월 16일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동 행정복지센터" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 일부 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한상태:

- "신장동 627-4" 대지: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시).

- "신장동 627-14" 대지: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시).

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외, 동측으로 로폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접함.

* 주변 시설:

- 본건은 평택 오산공군기지 인근에 위치하고 있어 항공기 소음 영향권에 있습니다.

- 주변에 별도의 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 군용비행장 소음대책구역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음, 비고: 없음)

* 말소기준권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정 (2025타경42666)

* 임차인 현황:

- 임차인: 한 (한국토지주택공사)

- 보증금: 70,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017-11-28

- 확정일자: 2017-11-13

- 배당신고일자: 2024-05-16

- 대항력: 없음

- 비고: 서울보증보험 주식회사(임차권자: 한국주택도시공사)로부터 2026.1.27.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

* 집합건물 등기부요약:

- 등기구분: 을5 (2024-05-16 접수)

- 권리종류: 주택임차권

- 권리자: 한국토지주택공사

- 권리금액: 70,000,000원

- 말소: 말소 (말소기준권리인 갑13 강제경매보다 후순위)

- 비고: 전입일자 2017-11-28, 확정일자 2017-11-13. (대항력 없음)

* 등기부채권 총액: 70,000,000원

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건은 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하며, 일부 근린생활시설과 공원이 혼재하고 있습니다.

* 상권 특성: 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "신장1동 행정복지센터"가 인근에 소재합니다.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 이용상태: 본건은 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 단위세대입니다.

* 건물 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보: 2001년 01월 16일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 본건 공동주택의 등기사항전부증명서상 대지권 토지 지번은 '신장동 627-4'이나, 실제 2002.6.22. 토지분할로 '신장동 627-4' 및 '신장동 627-14'로 분할되었습니다. 등기부상 대지권 면적(128.125㎡)은 총 토지면적(1025㎡) 대비 지분으로 표시되어 있으나, 실제 토지 분할로 인한 지번 불일치 가능성이 있습니다. 다만, 총 대지 면적은 일치하는 것으로 보입니다.

* 항공기 소음: 본건은 오산공군기지 인근에 위치하여 지속적인 항공기 소음 피해가 발생할 수 있습니다. 이는 거주 환경 및 주택 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.).

* 임차인 관련: 한국토지주택공사(LH) 임차인은 대항력이 없으며, 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 신장동에 위치한 다세대주택 1층으로, 감정가 8,300만원에 경매로 나왔습니다. 주위는 주거지역으로 환경이 보통이며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 존재하며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 적고 인수되는 보증금이 없습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 속해 있어 항공기 소음 관련 불편이 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 거주 또는 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 권리 인수에 대한 우려가 적습니다.

* 시세차익 기대: 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 평택시 지역 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 호재를 바탕으로 지역 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

- 제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 다세대주택 매매 사례가 있습니다.

- 비교 대상인 2026년 5월 거래된 39.96㎡(약 12.1평), 1992년식의 5,000만원 거래 사례를 기준으로 삼을 때, 단위면적당 가격은 약 125만원/㎡입니다.

- 본건의 전용면적 53.94㎡ (약 16.32평)에 이 가격을 적용하면, 약 6,742만원 수준으로 추정됩니다.

- 2001년식 건물임을 감안하면, 보수적으로 접근하여 시세 하한선을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

- 인수 보증금: 0원

- 감정가: 8,300만원

- 시세 적용가: 약 6,700만원 ~ 7,000만원 범위로 추정됩니다.

- 본 건은 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 없고 인수되는 권리가 없어, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 시 투자 가치가 있습니다.

* 예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 72,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 현장 조사, 추가 시세 확인, 경매 진행 상황, 입찰 경쟁률 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.*

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