나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53018 [1] 경기도 광주시 신현동 581-28 희합 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하는 희합(다 세대주택) 제1층 제101호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(복층구조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기타 : 본건은 현장방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 건물개황도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을 수 있 으니 경매시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 성남지원 2025타경53018 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 581-28 희합 1층101호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 320,000,000원

토지면적: 87.70㎡ (약 26.53평)

토지 지분: 87.7043㎡ (약 26.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.41㎡ (약 12.22평)

건물 지분: 40.41㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 희합(喜合)

신주소: 경기도 광주시 새말길 131-17 (신현동)

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕)

층수: 지상 4층 건물 중 제1층 제101호

사용승인일: 2016년 09월 13일

건축물대장상 용도: 공동주택(다세대주택)

대지면적: 626㎡

건축면적: 249.86㎡

연면적: 613.05㎡

건폐율: 39.91%

용적률: 97.93%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 2025년 09월 17일 접수된 이솔미의 강제경매(갑13)입니다.

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인)

을구 순위번호 5번 주택임차권 (이솔미)이 매수인에게 인수됩니다.

임차보증금은 280,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 이솔미의 강제경매(갑13)를 포함하여, 한국무역보험공사의 가압류(갑14) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 기타 등기 사항

갑4 권리(권순택)는 소유권이전 3번 신탁등기 말소 관련 사항으로, 현재 인수되는 권리는 아닙니다.

3.5. 임차인 현황 상세

* 임차인: 이

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020년 12월 30일

확정일자: 2020년 12월 14일

배당신고일자: 2025년 01월 14일

대항력: 있음

비고: 선순위임차권으로 매수인 인수 대상

* 임차인: 주식회사하나은행

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020년 12월 30일

확정일자: 2020년 12월 14일

배당신고일자: 2025년 01월 14일

대항력: 있음

비고: (이솔미와 동일 조건으로 기재됨)

인수 보증금 합계: 0원 (본 보고서 작성 시점 기준, 배당 여부에 따라 변동 가능)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 경기도 광주시 신현동으로, 인근에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 신현동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2019년식, 70.17㎡(약 21.22평) 다세대주택(블리스타운C동)이 2026년 5월 4일 320,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 4.56백만원)

* 2019년식, 84.74㎡(약 25.63평) 다세대주택(보헤미안C동)이 2026년 5월 1일 465,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 5.49백만원)

* 2012년식, 52.25㎡(약 15.80평) 다세대주택(아트리움)이 2026년 5월 1일 130,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 2.49백만원)

본건(40.41㎡)의 감정가는 320,000,000원으로, 이는 면적당 약 7.92백만원 수준입니다.

주변 신축(2019년식) 유사 면적(70.17㎡) 물건의 거래가(320백만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 2012년식 물건과의 시세 격차가 크게 나타납니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

* 건물 내 편의시설: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 난방 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 기반 시설: 본건이 위치한 신현동은 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 시설 (가상 검색 결과)

* 교육 시설: 인근에 신현초등학교, 신현중학교 등이 소재할 가능성이 있으며, 다수의 유치원 및 어린이집이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 상업 시설: "신현동 행정복지센터" 인근에 위치하여 주민센터, 소규모 마트, 편의점, 음식점 등 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 교통 시설: 간선도로 및 지방도로 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 도보 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 녹지/휴식 시설: 인근에 근린공원이나 녹지 공간이 조성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 신현동 주거 지역 특성을 고려할 때, 혐오시설이 인접할 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인(이솔미, 주식회사하나은행)의 보증금 280,000,000원 인수입니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 예상 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 현장 확인 제한 및 기타 특이사항

현장 방문 시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 임대 관계도 미상입니다.

또한, 집합건축물대장 현황도면과 실제 현황 간에 차이가 있을 수 있으므로 경매 진행 시 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 포함)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 다세대주택으로, 감정가는 320,000,000원입니다.

가장 중요한 특징은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 잠재적 매수자에게 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 단위 면적당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 특히 2012년식 유사 면적 물건과의 가격 차이가 큽니다.

생활 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신현동 지역의 지속적인 주거 수요 및 향후 개발 가능성.

* 인수되는 임차 보증금(280,000,000원)으로 인해 낙찰가율이 낮게 형성될 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 발생할 수 있습니다.

* 철근콘크리트 구조로 건물의 내구성은 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 가치 평가

주변 유사 면적(70.17㎡) 물건의 최근 매매가(320,000,000원)를 기준으로 면적당 가격을 산출하면 약 4.56백만원/㎡입니다.

본건의 전용면적(40.41㎡)에 이를 적용하여 단순 시세 가치를 추정하면 약 184,500,000원(40.41㎡ * 4.56백만원/㎡) 수준입니다.

이는 본건의 감정가(320,000,000원)보다 현저히 낮은 금액입니다.

9.2. 최종 예상 입찰가 산정

본건의 경우, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 280,000,000원에 달합니다.

이는 본건의 추정 시세 가치(약 184,500,000원)를 초과하는 금액이므로, 본건은 감정가가 실제 시장 가치 및 인수 부담을 고려할 때 상당히 고평가되었을 가능성이 높습니다.

매수인이 부담하게 될 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 총 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

감정가 320,000,000원에서 인수 보증금 280,000,000원을 제외한 40,000,000원을 이론상의 최대 입찰가로 볼 수 있으나, 이는 매우 보수적인 접근이며 실제 경쟁 시 낙찰이 어려울 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 감정가를 훨씬 상회하므로, 수익성을 확보하기 위한 입찰가는 감정가 대비 매우 낮은 수준에서 결정되어야 할 것입니다.

현실적인 입찰가는 해당 물건의 잠재적 가치, 인수 부담, 시장 상황 및 참여 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하나, 본건은 높은 리스크로 인해 보수적인 접근이 필수적입니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 (보수적, 매우 높은 위험 감수 필요)

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