나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52911 [1] 경기도 광주시 탄벌동 45 동보아파트 104동 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 벨류업 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 '광주시보건소' 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 본건 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 제104동 23층 건물 내 제5층 제510호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (※ 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비(급·배수 등), 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 남동측 및 북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

탄벌동 701-1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[누리유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단 독,다가구,아파트,연립,다세대)임. 탄벌동 702-2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(2015-08-21)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[누리유 치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도 권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관 한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연 립,다세대)임. 탄벌동 45 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-08-21)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[누리유치원])< 교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확 인요[누리유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보 전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지 거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다 가구,아파트,연립,다세대)임. 탄벌동 48-11, 48-15, 49-8 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-08-21) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정 화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[누리유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특 별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법 인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 성남지원 2025타경52911 (1)

소재지: 경기도 광주시 탄벌동 45 동보아파트 104동 5층 510호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 141,000,000원

토지면적: 17.68㎡ (약 5.35평)

토지지분: 8.83805㎡ (약 2.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주차대수: 총 618대 (지상 216대, 지하 402대) (※자료에 따라 상이할 수 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 '광주시보건소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임 [cite: 제공된 정보].

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통 여건은 보통시 됨 [cite: 제공된 정보].

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건이 속한 토지(탄벌동 701-1, 702-2, 45, 48-11, 48-15, 49-8)는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로, 중로, 대로에 접함. 또한 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(절대/상대보호구역 - 누리유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25./외국인 등/단독,다가구,아파트,연립,다세대 대상) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재함 [cite: 제공된 정보].

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강혁신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-05-01

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원임.

상기 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 금전적 사항이 미상일 경우 추가적인 확인이 필요하며, 이에 따른 부담이 발생할 수 있음.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 이력은 1999년 12월 23일 이중근, 2006년 5월 26일 정윤철, 2012년 4월 27일 박주미 외 1명으로 확인됨.

말소기준권리인 국민은행 근저당(2012-04-18, 108,000,000원 + 7,200,000원) 외 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 기록이 존재하며, 이 중 3번 박주미지분강제경매(2025타경52911)가 본 건의 강제경매 개시 결정 등기임.

등기부 채권 총액은 183,343,663원임 [cite: 제공된 정보].

3.3. 인수되는 권리

제공된 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용은 명확하지 않아 추가 확인이 필요함. 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 파악됨 [cite: 제공된 정보].

4. 상권분석

본 물건은 경기도 광주시 탄벌동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨. 대중교통 이용이 가능한 입지이며, 차량 접근성도 양호함. 대규모 택지 개발보다는 기존 주거 지역 내에서 생활 인프라를 공유하는 형태의 상권으로 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 '광주시보건소'가 인근에 위치하며, 공동주택 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함 [cite: 제공된 정보].

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 광주동보허브빌

주소: 경기도 광주시 탄벌동 45

사용승인일: 1996-02-14 (준공 30년차)

총 세대수: 815세대

최고층: 23층

전용면적: 60.80326㎡ (약 18.39평)

총면적: 78.7115㎡ (약 23.81평)

주차대수: 총 618대 (지상 216대, 지하 402대)

관리사무소 연락처: 031-797-5332

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1996년 준공되어 30년차 아파트로, 장기적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 주차 공간: 총 618대의 주차 공간이 있으나, 815세대 규모를 고려할 때 세대당 약 0.75대의 주차 공간으로, 다소 부족할 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약 허가구역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 미확인 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 탄벌동에 위치한 광주동보허브빌 아파트로, 주위 환경은 보통이며 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 1996년에 준공된 아파트로 건물 노후화는 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리인 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다. 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주시 탄벌동의 비교적 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높음.

* 최근 실거래가 기준, 감정가 대비 높은 시세 형성으로 시세 차익 기대 가능.

* 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호하여 실수요자 또는 투자용으로 접근 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 141,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(59.84㎡)의 아파트가 2026년 5월 기준 248,000,000원에서 270,000,000원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 감정가 대비 약 176% ~ 191% 수준에 해당하는 높은 시세입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 시세를 반영하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금 및 기타 권리 사항이 없어 명확한 기준으로 삼을 수 있으나, 건물 노후화 및 주차 공간 부족 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

희망하는 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려했을 때, 최소 240,000,000원 이상을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.