나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53021 [1] 경기도 성남시 수정구 태평동 7314-4 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 태평동 소재 "성남시의료원" 동측 인근에 위치하는 신한로얄 타운 지하층 1호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중대중교통사정은 양호 한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 지하층 1호로서 외벽 : 적색 오지타일 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서 집합건축물(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경 보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.07.17일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2024카임 50603)으로 2024.07.22일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.01.27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53021 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 태평동 7314-4 지하층1호

용도: 다세대주택

토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

건물면적: 63.70㎡ (약 19.27평)

감정가: 213,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 경기도 성남시 수정구 태평동에 위치하며, '성남시의료원' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 주요 시설로는 수정구청, 태평1동 행정복지센터, 성남도시개발공사에서 운영하는 태평4동제3 공영주차장(164면) 등이 있습니다. 또한, 이마트 성남점, GS더프레시 성남산성역점 등 편의시설이 위치해 있으며, 금빛분식, 팬더비어 등 식당 및 카페 이용도 용이합니다.

주변의 주요 관광명소로는 남한산성이 있으며, 모란민속5일장, 성남아트센터 등도 접근 가능한 거리에 있습니다.

혐오시설 관련하여, 과거 태평동 소재 현 폐기물종합처리장에 추가 환경기초시설(하수처리장 등)을 통합·이전하려는 계획에 반대하는 주민 청원이 있었던 사례가 있습니다. 본건의 구체적인 위치와 해당 시설의 거리를 파악하기 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 30일 접수된 김민석 씨의 근저당권(채권액 28,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

소멸되는 권리: 본 건의 매각으로 인해 근저당권, 가압류, 주택임차권 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 1월 27일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 본건 취득 시 해당 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 태평동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 성남시의료원이 위치하고 있어 유동인구가 존재하며, 대중교통 접근성이 양호하여 상업 활동에 유리한 입지입니다. 또한, 성남시 수정구는 1인 가구 비율이 높은 지역으로, 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 중 지하층 1호이며, 외벽은 적색 오지타일, 내벽은 시멘트몰탈 위 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 되어 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설로는 이마트 성남점, GS더프레시 성남산성역점 등 마트와 다수의 편의점이 있습니다. 태평역(8호선) 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설 관련: 과거 태평동 일대의 폐기물처리장 인근 주민들의 환경기초시설 추가 건립 반대 사례가 있어, 본건 인근의 환경 관련 시설 유무 및 주민 민감도를 확인해야 합니다.

* 임차인의 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 수정구 태평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환에 대한 확약서를 제출함에 따라 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 감정가는 213,000,000원이지만, 주변 유사 면적의 최근 실거래가(약 300,000,000원)를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 혐오시설 관련 잠재적 리스크에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 상태입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 유사한 면적의 최근 실거래가를 비교 시, 시세 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 태평역 및 버스 정류장 인근에 위치하며, 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(63.09㎡)의 물건이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [JSON 2]. 본건 건물 면적(63.70㎡) 및 현재 시장 상황을 고려할 때, 시세는 약 300,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 예상됩니다 [JSON 2, 3]. 임차인의 보증금 120,000,000원은 인수하지 않아도 되므로, 예상 입찰가는 감정가와 시세의 중간 지점 또는 시세 대비 합리적인 수준에서 결정하는 것이 좋습니다.

이에 따라, 인수 부담이 없고 시장 가치가 상승할 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 250,000,000원으로 산정합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 17% 높으며, 시장가 대비 약 17% 낮아 투자 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.1.물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53021 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 태평동 7314-4 지하층1호

용도: 다세대주택

토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

건물면적: 63.70㎡ (약 19.27평)

감정가: 213,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 경기도 성남시 수정구 태평동에 위치하며, '성남시의료원' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 주요 시설로는 수정구청, 태평1동 행정복지센터, 성남도시개발공사에서 운영하는 태평4동제3 공영주차장(164면) 등이 있습니다. 또한, 이마트 성남점, GS더프레시 성남산성역점 등 편의시설이 위치해 있으며, 금빛분식, 팬더비어 등 식당 및 카페 이용도 용이합니다.

주변의 주요 관광명소로는 남한산성이 있으며, 모란민속5일장, 성남아트센터 등도 접근 가능한 거리에 있습니다.

혐오시설 관련하여, 과거 태평동 일대의 폐기물처리장 인근 주민들의 환경기초시설 추가 건립 반대 사례가 있습니다. 본건의 구체적인 위치와 해당 시설의 거리를 파악하기 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 30일 접수된 김민석 씨의 근저당권(채권액 28,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

소멸되는 권리: 본 건의 매각으로 인해 근저당권, 가압류, 주택임차권 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 1월 27일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 본건 취득 시 해당 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 태평동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 성남시의료원이 위치하고 있어 유동인구가 존재하며, 대중교통 접근성이 양호하여 상업 활동에 유리한 입지입니다. 또한, 성남시 수정구는 1인 가구 비율이 높은 지역으로, 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 중 지하층 1호이며, 외벽은 적색 오지타일, 내벽은 시멘트몰탈 위 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 되어 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설로는 이마트 성남점, GS더프레시 성남산성역점 등 마트와 다수의 편의점이 있습니다. 태평역(8호선) 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설 관련: 과거 태평동 일대의 폐기물처리장 인근 주민들의 환경기초시설 추가 건립 반대 사례가 있어, 본건 인근의 환경 관련 시설 유무 및 주민 민감도를 확인해야 합니다.

* 임차인의 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 수정구 태평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환에 대한 확약서를 제출함에 따라 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 감정가는 213,000,000원이지만, 주변 유사 면적의 최근 실거래가(약 300,000,000원)를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 혐오시설 관련 잠재적 리스크에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 상태입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 유사한 면적의 최근 실거래가를 비교 시, 시세 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 태평역 및 버스 정류장 인근에 위치하며, 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(63.09㎡)의 물건이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [JSON 2]. 본건 건물 면적(63.70㎡) 및 현재 시장 상황을 고려할 때, 시세는 약 300,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 예상됩니다 [JSON 2, 3]. 임차인의 보증금 120,000,000원은 인수하지 않아도 되므로, 예상 입찰가는 감정가와 시세의 중간 지점 또는 시세 대비 합리적인 수준에서 결정하는 것이 좋습니다.

이에 따라, 인수 부담이 없고 시장 가치가 상승할 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 250,000,000원으로 산정합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 17% 높으며, 시장가 대비 약 17% 낮아 투자 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

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