나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53013 [1] 경기도 광주시 매산동 742 부강타운 8동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산2리 마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2016.10.26) 외벽: 타일 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공부상 다세대주택(방3, 욕실2, 거실 등)으로 이용중인것으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등으로 확인됨. (구체적인 이용상태는 후첨 '건물이용상태' 참조)

설비내역

기본위생설비, 급배수설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현장조사일 현재 '공동주택(다세대 주택) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m, 동측 및 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함) /대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임. -등기사항전부증명서상 소유자는 "김진구"임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:임차인 김다희)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 성남지원 2025타경53013 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 742 부강타운 8동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

건축물 사용승인일: 2016년 10월 26일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 상세 물건 정보

토지면적: 60.75㎡ (약 18.4평)

토지 지분: 60.75㎡ (약 18.4평)

건물면적: 54.49㎡ (약 16.5평)

건물 지분: 54.49㎡ (약 16.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 매산동에 위치하며, "매산2리 마을회관" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 본건은 북측으로 약 6m, 동측 및 서측으로 약 4m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 외국인 등 특정 대상에게 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 17일 접수된 서울보증보험의 가압류(사건번호: 의정부지방법원 2024카단21275)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기사항전부증명서 상의 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 있으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김다희 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 4일

* 확정일자: 2021년 1월 25일

* 배당신고일자: 2023년 4월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 등기부등본상 임차권(을5) 또한 말소 처리되었습니다.

이에 따라 본 건 매수인은 임차인 김다희 씨와 관련된 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 삼호맨션(연립, 84.47㎡): 13,000만원 (약 153.9만원/㎡)

* 한솔골든타운(연립, 74.64㎡): 8,200만원 (약 110.0만원/㎡)

* 리치하우스(다세대, 46.34㎡): 10,700만원 (약 231.0만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 부강타운 8동 2층 201호로, 건물 사용승인일이 2016년으로 비교적 신축에 속합니다. 면적은 54.49㎡ (약 16.5평)입니다. 최근 거래 사례 중 본건과 유사한 '다세대주택'인 리치하우스(2015년식, 46.34㎡)가 10,700만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 231.0만원 수준입니다.

본건의 면적(54.49㎡)을 적용하여 환산하면, 주변 시세는 약 12,587만원 (54.49㎡ * 231.0만원/㎡)으로 추정됩니다. 이는 감정가 20,700만원과 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 매산동은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역이며, 소규모 공장 및 근린생활시설도 함께 분포하여 다소 혼재된 주거 환경을 이룹니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 주변에 소규모 상가 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지 이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 시장 가치 변동성

감정가(20,700만원)와 실거래가 기반 추정 시세(약 12,587만원) 간의 큰 격차는 감정평가의 적정성 또는 시장 상황 변화에 대한 의문을 제기합니다. 이는 낙찰 후 자산 가치 평가 및 향후 매각 시 가격 책정에 영향을 미칠 수 있는 리스크입니다.

6.3. 기타 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 하에서는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 신축(2016년식) 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하며 임차인과의 명도 부담이 적은 물건입니다. 주변 개발 현황 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 감정가 대비 현재 시장가치가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다. 토지 이용에 대한 다양한 제한사항 또한 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 신축 건물(2016년식)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 김다희 씨가 대항력을 포기하고 HUG로부터 보증금 우선변제를 받기로 하여, 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 위험이 매우 낮습니다.

* 감정가와 시장 시세 간의 큰 격차는 급매 또는 저평가된 물건일 가능성을 시사하며, 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 20,700만원이나, 주변 실거래가 분석 결과 추정되는 시장 가치는 약 12,587만원입니다. 임차인 관련 인수 부담이 없고, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 보수적으로 시장 시세의 110% 수준인 약 13,500만원 내외를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 정도, 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.