나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52994 [1] 경기도 광주시 송정동 356-43 퀸스타운 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 서측 인근에 위치하는 구분건물로, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 관공서, 임야 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건 내 2층 202호로서, 외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 완경사 사다리형 토지로, 현황 "주거용" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 접한 노폭 약 6미터 포장도로(단차 있음) 및 인접 필지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)356-43번지: 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역 (2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임. (2)356-39번지, (3)356-40번지, (4)350-81번지: 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리 지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 <수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./ 외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52994 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 송정동 356-43 퀸스타운 104동 2층202호

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안OOOOO

* 감정가: 229,000,000원

1.2. 건물 정보

* 구분: 구분건물 (다세대주택)

* 건물면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 2층 202호

* 준공연도: 2017년 (사용승인일 기준)

* 주용도: 다세대주택

* 외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

* 설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 공동현관보안 설비

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 93.29㎡ (약 28.22평)

* 토지이용현황: 4필 일단의 완경사 사다리형 토지, 주거용 건부지

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 서측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 관공서, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 주변 시설

* 주변에 마트, 병원 등 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

* 광주시청 등 관공서가 인근에 위치하여 행정 편의성이 좋음.

* 별도로 확인된 혐오시설은 없으나, 주변 지역 개발 계획 및 용도 지역 변경 가능성에 대한 지속적인 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건 건물은 2017년 1월 24일 소유권 보존 등기 후 여러 차례 소유권 이전이 있었음.

* 말소기준권리는 2018년 7월 20일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당(182,400,000원)임.

* 이후 삼성카드, 주식회사 우리카드, 신한카드, 주식회사 케이비국민카드, 한국주택금융공사의 가압류 및 안양지구축산업협동조합의 임의경매 개시결정 등기(2025-09-16)가 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권액은 246,541,079원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

* 임대관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로 인한 금전적 부담은 없을 것으로 판단됨. 그러나 실제 거주자 확인 및 명도 절차 진행 시 추가적인 주의가 필요할 수 있음.)

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

* 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 권리들은 모두 소멸 대상임.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 개요가 명시되어 있지 않으므로, 관련 내용 사전 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 다세대주택임.

* 최근 매매된 유사 물건들의 시세는 다음과 같음.

* 송정낙원포레시티(211동, 2016년식, 70.15㎡): 2026년 5월 238,000,000원 (약 1,121.6만원/평)

* 신안팰리스(407-52, 2010년식, 72.39㎡): 2026년 5월 200,000,000원 (약 913.2만원/평)

* 브론즈빌(407-51, 2010년식, 76.6㎡): 2026년 5월 215,000,000원 (약 927.9만원/평)

* 본건(61.67㎡)은 전용면적 약 18.66평으로, 최근 매매된 유사 물건들보다 면적이 작음.

* 가장 유사한 건물(송정낙원포레시티)의 면적 대비 시세(약 1,121.6만원/평)로 환산 시, 본건(61.67㎡)의 예상 시세는 약 209,150,000원 수준임.

* 본건의 감정가는 229,000,000원으로, 주변 실거래가 및 면적 대비 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의/교육 시설

* 주변에 마트, 병원 등 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

* 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재하여 교육 환경 역시 보통 수준임.

* 광주시청 등 관공서가 인근에 위치하여 행정 편의성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 등 다수의 용도지역 및 제한 사항이 존재함.

* 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 함 (단, 본건은 구분건물이므로 해당 여부는 별도 확인 필요).

* 완경사 지형으로 인한 건축 및 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있음.

6.2. 기타 리스크

* 건물의 노후화 정도 및 내부 상태는 현장 조사를 통해 직접 확인해야 함.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음 (다만, 인수 보증금은 0원이므로 금전적 부담은 없음).

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 준신축급 다세대주택으로, 일상생활을 위한 편의시설 접근성이 양호하며 교통 여건도 보통 수준임.

* 등기부상 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

* 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정되었고, 면적이 비교적 작다는 점은 고려해야 할 사항임.

* 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하나, 구분건물로서 주거용으로 사용되는 데 큰 지장은 없을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물로 비교적 관리가 용이함.

* 광주시청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 말소기준권리 후순위 권리들이 많아 소멸되는 권리 분석이 명확함.

* 토지거래허가구역 지정은 향후 매각 시 참고 사항이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 229,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 규모의 물건은 약 200,000,000원 ~ 238,000,000원에 거래되었음.

* 본건의 면적(61.67㎡)을 고려한 환산 시세는 약 209,150,000원 수준임.

* 감정가 대비 보수적인 접근과 시세와의 괴리를 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장함.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.