나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53020 [1] 경기도 하남시 덕풍동 419-32 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 하남시 덕풍동 소재 "덕풍스포츠문화센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 노선상가 후면에 위치한 미성숙상가지대로서, 저층규모의 주상용 및 상업용건물이 밀집되어 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반대중교통은 양호함.

건물의 구조

'1994.01.22. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브즙 8층건내 2층 구분건물로서, 외벽 : 외장타일 붙임 및 강화유리 마감 등임. 내벽 : 인테리어 마감임. 바닥 : 아스타일 붙임임. 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

공부상 용도가 근린생활시설(의원)이나 현 "공실" 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승강기 설비등 되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지이며, 현 "상업용 및 업무용 복합건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 12미터, 북동측으로 로폭 약 8미터, 남동측으로 로폭 약 4미터 아 스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축 분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, ( 한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2025.08.25. 외국인 등(외국법인, 외국 단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도가 근린생활시설(의원)이나 현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53020 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 419-32 2층201호 (신주소: 경기도 하남시 신장로 130-5 (덕풍동))

* 토지 면적: 138.12㎡ (약 41.78평)

* 건물 면적: 460.64㎡ (약 139.34평)

* 용도: 근린상가 (공부상 용도: 근린생활시설(의원), 건축물대장상 복합 용도: 업무시설, 근린생활시설, 운동시설)

* 감정가: 2,600,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 공동담보 물건

* 현황: 공부상 용도와 달리 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "덕풍스포츠문화센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 노선상가 후면에 위치한 미성숙 상가지대로, 저층 규모의 주상용 및 상업용 건물이 밀집되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남서측으로 약 12미터, 북동측으로 약 8미터, 남동측으로 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 덕풍스포츠문화센터가 위치하며, 하남시청, 하남경찰서, 하남시립도서관 등 주요 공공시설이 비교적 가까이 있습니다. 또한, 다양한 상업시설과 음식점이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2001.10.18, 채권액: 1,040,000,000원)

* 등기부상 권리 현황:

* 하나은행 근저당 (말소기준권리)

* 김영석 근저당 (말소)

* 김영석 근저당 (말소)

* 김영석 임의경매 (말소, 본건 경매개시결정)

* 총 등기부채권액: 1,560,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 상 언급되었으나, 세부 내용 및 영향력은 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 파악되지 않았으며 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 덕풍동 지역은 하남시의 신흥 개발 지역으로, 점진적인 상권 활성화가 기대되는 곳입니다. 다만, 현재는 미성숙 상가지대로 분류됩니다.

* 주변 상업시설: 저층 주상복합 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 소규모 점포 위주로 구성되어 있습니다.

* 잠재력: 하남시의 지속적인 개발 계획 및 인구 증가 추세를 고려할 때, 향후 상권 성장 가능성이 높습니다.

* 주요 용도: 건축물대장상 업무시설, 근린생활시설, 운동시설 등 복합적인 용도로 활용이 가능하여 다양한 사업 주체에게 매력적입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 덕풍스포츠문화센터가 위치하여 문화 및 체육 활동에 용이하며, 하남시청, 하남경찰서, 하남시립도서관 등 공공시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 다수의 근린생활시설, 병원, 은행, 음식점 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 인프라: 남서측 12m, 북동측 8m 등 도로망이 잘 갖춰져 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 학군: 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 인근에 하남초, 덕풍중, 하남고 등 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 건물이 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 상권 미성숙: 지역 상권이 아직 fully developed되지 않아, 단기적인 임대료 상승이나 공실률 감소에 대한 장기적인 관찰이 필요합니다.

* 지상권 존재 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 파악되지 않아 추가 확인이 필수적입니다. 지상권 설정 여부 및 내용에 따라 건물 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 설정된 경우, 다른 담보물의 가치 변동이나 경매 진행이 본 물건에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 해당 경매 절차에서 대부분의 권리는 정리될 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치한 근린상가 건물로, 감정가는 26억원입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 건축물대장상 업무시설, 근린생활시설, 운동시설 등 복합적인 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 여건 및 인근 공공시설 접근성이 양호하나, 현재 상권은 미성숙 단계이며, 건물이 공실 상태라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로 비교적 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'에 대한 추가적인 확인이 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 성장 가능성이 높은 하남시 신흥 개발 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 덕풍스포츠문화센터 및 각종 공공시설 인접으로 잠재적 유동인구 및 배후 수요 확보 용이.

* 복합 용도(업무, 근린생활, 운동)로 다양한 사업 모델 적용 및 임대 수익 극대화 가능.

* 하남시 개발 계획 및 인구 유입 효과에 따른 상권 활성화 및 자산 가치 상승 전망.

* 도시 기반 시설(도로망)이 잘 갖춰져 있어 접근성 및 물류 이동이 편리.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최종 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건 시세, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 수리 비용 등 보다 심층적인 시장 및 현장 분석이 필수적입니다. 현재 제시된 감정가는 26억원이며, 임대 관계가 미상이고 공실 상태임을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 유동적으로 결정될 것입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 예상 낙찰가율은 감정가의 70%~90% 수준에서 형성될 수 있습니다. 이는 단순 추정치이며, 현장 조사를 통한 면밀한 가치 평가 후 신중한 접근을 권장합니다. 약 18억 2천만원 ~ 23억 4천만원 선에서 전략적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.