나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53024 [1] 경기도 광주시 신현동 665-24 모닝타워빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근으로 다세대주택 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2008.06.26) 외 벽 : 몰탈위 석재 붙임 마감 등 내 벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 집합건축물대장 전유부상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 완만한 사다리형의 토지로서, 기준시점일 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 광주시 신현동 665-24 모닝타워빌 3층302호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경53024 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 665-24 모닝타워빌 3층302호 (신주소: 경기도 광주시 머루숯길 29-4)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 205,000,000원

* 토지 면적: 89.30㎡ (약 27.0평)

* 건물 면적: 73.80㎡ (약 22.3평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (최종 경매개시권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 신현동 소재 '신현동행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근으로 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 편의성이 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 도로: 본건 필지 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역, 환경정책기본법상 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 12일자 경기신용보증재단의 가압류 (갑10) 입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 갑10 (경기신용보증재단 가압류), 갑11 (신용보증기금 가압류), 갑12 (신한카드 가압류), 갑13 (경기광주신협 가압류), 갑14 (신용보증기금 가압류), 갑15 (국민건강보험공단 압류), 갑16 (한국주택금융공사 강제경매개시결정).

* 인수되는 권리:

* 을7. 주택임차권 (임차인: 조은솔): 임차보증금 189,000,000원. 2020년 2월 28일 전입, 2020년 2월 7일 확정일자, 2023년 1월 26일 증액분(9,000,000원)에 대한 2차 확정일자. 본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: Property Statement]

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 이후, 임차인 인수 보증금 제외): 약 328,726,062원 (가압류, 강제경매 채권액 합계)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 주변에 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지가 밀집하여 주거 배후수요가 풍부합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 70.17㎡ 다세대주택(블리스타운) 3억 2천만원에 거래. (약 456만원/㎡)

* 2026년 5월, 84.74㎡ 다세대주택(보헤미안C동) 4억 6천 5백만원에 거래. (약 549만원/㎡)

* 2026년 5월, 52.25㎡ 다세대주택(아트리움) 1억 3천만원에 거래. (약 249만원/㎡)

* 본건(73.80㎡)의 면적과 유사한 블리스타운(70.17㎡)의 최근 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 3억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 '신현동행정복지센터'가 소재하며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 이동이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 교육 및 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 지도 검색 및 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 조은솔의 보증금 189,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 다수의 규제 지역 포함: 토지가 계획관리지역, 성장관리구역, 자연보전권역 등 여러 규제 지역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 표제부상 용도 표기: 건축물 표제부 요약에는 '공동주택(연립주택)'으로 표기된 부분이 있으나, 전유부 및 일반 정보에서는 '다세대주택'으로 통일되어 있어, 실제 현황과 공부상 표기 간의 미세한 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 지역 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 시장 시세는 약 3억 2천만원 수준으로 파악됩니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 조은솔이 존재하며, 그의 보증금 189,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 투자 결정에 있어 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰로 인해 소멸되므로, 임차인 인수 부담 외에는 복잡한 권리 관계는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 가격 접근 가능성: 임차인 인수 부담을 고려하더라도, 총 실 부담액이 시장 시세와 비슷하거나 낮게 형성될 경우 투자 가치가 있습니다.

* 주거 선호 지역: 신현동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 인수 부담 외에는 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시장 시세 추정치: 약 320,000,000원

* 인수해야 할 임차보증금 (최대): 189,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 본건의 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 140,000,000원

* 총 실 부담액 (참고): 상기 입찰가 140,000,000원에 임차인 보증금 189,000,000원을 합산할 경우, 총 329,000,000원이 됩니다. 이는 임차인이 경매 배당을 통해 보증금을 전혀 받지 못할 경우를 가정한 최대 부담액입니다. 임차인이 배당을 통해 일부라도 보증금을 회수한다면, 실제 총 부담액은 낮아질 수 있습니다. 따라서 본 입찰가는 임차인의 배당 결과에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.