나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53012 [1] 경기도 광주시 능평동 131-81 리안오션빌 1동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 창고/공장, 아파트, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건내 3층 301호로서 외 벽: 석재붙임, 드라이빗트 마감. 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감. 창 호: 하이샷시 창호임.

이용상태

2012.01.06자로 사용승인된 다세대주택으로서 방3,거실,주방/식당,욕실,발코니(확장)등으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 도시가스 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 단지내 도로를 통하여 남측 약8m 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역,자연보전권역,특별대책지역,토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26~2026.8.25./외국인 등(와국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(내부구조도는 건축물현황도 참고 및 외부관찰하여 작성함)

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정지훈)로부터 2026. 6. 11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 성남지원에서 진행 중인 2025타경53012(1) 부동산 강제경매 사건으로, 경기도 광주시 능평동 131-81번지 소재 리안오션빌 1동 3층 301호 다세대주택입니다.

총 감정가는 1억 5천 8백만원이며, 토지 면적은 47.10㎡ (약 14.25평), 건물 면적은 53.71㎡ (약 16.26평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평교차로" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 창고/공장, 아파트, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 동측으로 노폭 약 4m의 단지 내 도로를 통해 남측 약 8m 포장도로와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경53012) 등기입니다.

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (2012.03.16, 2020.04.29, 2021.06.28)

* 주택임차권 (2023.07.20, 권리자: 정지훈, 권리금액: 178,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (2025.09.17, 권리자: 주택도시보증공사) - 말소기준권리

임차인 현황 및 등기부 요약에 따르면, 임차인 정지훈은 전입일자 2021년 6월 4일, 확정일자 2021년 5월 6일입니다. 그러나 권리분석상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

본 건과 관련하여 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출한 상태입니다.

이에 따라 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인: 주택도시보증공사(정지훈)

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-04

* 확정일자: 2021-05-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 확약서 제출

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설, 창고/공장 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 주변은 아파트 단지와 다세대주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 기능이 강한 편입니다.

국토이용계획상 계획관리지역으로, 주변에 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 창고/공장이 혼재하고 있어 이에 대한 인지도 관리가 필요할 수 있습니다.

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대주택 사례를 보면, 비슷한 면적(53.84㎡)의 3층 물건이 1억 6천만원에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

본 건 건물은 2012년 1월 6일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 총 4층 건물 내 3층 301호에 해당합니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니(확장) 등으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 난방은 도시가스 개별난방 방식입니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 출입이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 등의 토지 거래에 대한 허가 구역으로 지정되어 있으니 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 내부 임대 관계는 확인되지 않아, 인수 후 명도 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사로부터 임차인 관련 확약서가 제출된 점은 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 거래된 유사 물건의 시세가 1억 6천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가가 1억 5천 8백만원으로 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되고 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적은 점은 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항과 임대 관계 미확인 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가 1억 6천만원 대비 감정가가 1억 5천 8백만원으로, 약간의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 부담 최소화: 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 명도 진행 시 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* HUG 확약서: 주택도시보증공사의 확약서 제출은 권리 관계 정리에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최근 실거래가, 감정가, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 6천 5백만원 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 시점의 경매 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.