나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58028 [1] 경기도 화성시 만세구 우정읍 한각리 446-9 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 한각리 소재 '멱우지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 농경지, 축사, 소규모 공장, 창고시설 등이 소재하는 농경지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 버스의 운행횟수 등을 고려하였을 때 제반 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~3): 사다리형의 완경사지로서, 현황 '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 인접필지인 한각리 540-1, 754번지를 통하여 진출입 가능함. 기호(2): 인접필지인 기호(1) 토지를 통하여 진출입 가능함. 기호(3): 지적도상 맹지이나 인접필지인 기호(2) 토지 등을 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독· 다가구·연립·다세대주택,아파트). 기호(2): 생산관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단 독·다가구·연립·다세대주택,아파트). 기호(3): 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가 구·연립·다세대주택,아파트).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명서 제출요망(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58028 (1)

소재지: 경기도 화성시 만세구 우정읍 한각리 446-9

용도: 답

감정가: 724,618,000원

토지면적: 6167.00㎡ (약 1,865.67평)

토지 총 면적: 6167㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각 2. 농지취득자격증명서 제출 요망 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 우정읍 한각리 소재 '멱우지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 농경지, 축사, 소규모 공장, 창고시설 등이 소재하는 농경지대임. 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 불편한 편임.

인접 도로상태:

* 기호(1): 인접 필지인 한각리 540-1, 754번지를 통하여 진출입 가능함.

* 기호(2): 인접 필지인 기호(1) 토지를 통하여 진출입 가능함.

* 기호(3): 지적도상 맹지이나, 인접 필지인 기호(2) 토지 등을 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 생산관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온 또는 일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 속함.

* 성장관리권역에 해당하며, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트).

3. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (제공된 정보 상 임차인 정보 없음)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 을30 (2022-02-25) 근저당권, 오정동새마을금고, 792,000,000원.

* 본건 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 말소기준권리와 함께 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 1,042,000,000원 (오정동새마을금고 792,000,000원 + 윤의숙 100,000,000원 + 심건보 150,000,000원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부등본 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

4. 상권분석

* 본건은 농경지대로서 주위에 단독주택, 농경지, 축사, 소규모 공장, 창고시설 등이 혼재되어 있음.

* 상업 시설보다는 농업 및 소규모 산업 시설이 주를 이루는 지역임.

* 인근에 '멱우지'가 소재하나, 주변 상권 형성에 큰 영향을 주지는 않는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 농경지대이므로, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성이 낮을 것으로 예상됨.

* 소음 및 악취: 주위에 축사, 소규모 공장, 창고시설 등이 소재하고 있어, 이로 인한 소음, 악취, 환경 오염 등의 가능성이 존재함.

* 교통: 대중교통 이용이 불편하며, 차량 접근성은 있으나 주 도로와의 연계성은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명서를 제출해야 함. 미제출 시 낙찰자 지위가 박탈되고 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 함.

* 토지거래 허가구역: 본건은 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 주택(단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트) 건설 등 특정 용도로 토지거래 시 허가를 받아야 함. 외국인 등은 허가 대상자에 해당될 수 있음.

* 가축사육제한구역: 본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 설치 및 운영에 제한이 있을 수 있음. (검색 결과, 화성시는 주택 밀집 지역으로부터 일정 거리 이내에서 모든 축종의 사육을 제한하는 규정을 시행 중임)

* 도로 접근성: 기호(3) 토지가 지적도상 맹지이므로, 향후 토지 활용 시 진출입로 확보 문제가 발생할 수 있음.

* 주변 환경: 축사, 소규모 공장, 창고시설 등이 혼재하는 지역 특성상, 혐오시설로 인한 부정적 영향(소음, 악취, 경관 저해 등)을 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 넓은 면적의 농경지로서, 현황은 '답'으로 이용 중임. 감정가는 높게 책정되어 있으나, 농지라는 특성상 취득 및 활용에 있어 제약이 따르는 물건임.

* 주변 지역은 주거, 농업, 소규모 산업 시설이 혼재된 농경지대로, 대중교통 이용이 불편하고 생활 편의시설 접근성이 낮음.

* 토지거래 허가구역 및 가축사육제한구역 지정, 맹지 가능성 등 여러 제약 사항을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됨.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 본건의 취득 가능성을 결정하는 가장 중요한 요소임.

8. 투자 포인트

* 농업 생산성 향상 또는 농장 운영 목적의 토지 확보.

* 지역 개발 계획 또는 정부의 농업 정책 변화에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

* 주택 건설 목적이 아닌, 농업 관련 시설(예: 농자재 창고, 농기계 보관소 등) 설치 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

* 본건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 본건의 제약 조건(농지, 맹지 가능성, 주변 환경 등)에 대한 평가 등 복합적인 요인에 따라 결정됩니다.

* 감정가 724,618,000원을 기준으로, 현장 조사 및 철저한 권리 분석, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 특히, 토지거래 허가구역 지정으로 인한 주택 건설 목적의 거래 제한 사항을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.