나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1772 [1] 경기도 화성시 장지동 1007-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관감정 · 평가일 2025.10.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 화성시 장지동 소재 "동탄 장지동성당" 북측 인근에 위치하고, 주위는 주상용건물, 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장, 간선도로가 소재하여 시내 및 인근 시군구와 연계가 용이한바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 정방형의 토지로, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 중로, 북측으로 소로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 소로1류 (폭 10m~12m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구· 연립·다세대주택,아파트)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 등 마감. 창호 : 새시창호 등 마감.

이용상태

본건 1층은 근린생활시설, 2층, 3층은 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 소화전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 첨부사진"과 같이 제시외건물(ㄱ) 이 소재하는바, 업무에 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(계단실) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1772 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 장지동 1007-3

용도: 근린주택

감정가: 1,890,625,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 260.60㎡ (약 78.77평)

토지지분: 260.6㎡ (약 78.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 396.10㎡ (약 119.81평)

건물지분: 396.1㎡ (약 119.81평)

건물 제시외면적: 14.80㎡ (약 4.47평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(계단실) 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 화성시 장지동 소재 "동탄 장지동성당" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 주상용건물, 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등이 혼재하여 소재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 시내 및 인근 시군구와의 연계성이 좋습니다. 따라서 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지는 대체로 정방형의 토지로, 현재 주상용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 남측으로 중로(폭 20m~25m)가, 북측으로 소로(폭 10m~12m)가 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가 구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이선주 (2020.02.05)

* 소유권 일부 이전: 김미경 (2020.02.05, 매매)

* 2번 이선주 지분 전부 이전: 정도영 (2020.02.05, 매매)

* 근저당권: 하나은행 (2020.02.19, 채권액 287,100,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 하나은행 (2020.02.19, 채권액 528,000,000원)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2025.08.19, 채권액 30,000,000원, 수원지방법원 2025카단508688, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (2025.09.25, 채권액 654,369,328원, 수원지방법원 2025타경1772, 말소)

* 토지 등기부채권 총액: 845,100,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 정도영 (2018.06.07)

* 근저당권: 하나은행 (2018.06.07, 채권액 287,100,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 하나은행 (2018.06.07, 채권액 528,000,000원)

* 전세권 설정: 재단법인천주교수원교구유지재단 (2018.06.25, 채권액 350,000,000원, 말소)

* 전세권 변경: (2022.06.22, 채권액 350,000,000원, 말소)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2025.08.19, 채권액 30,000,000원, 수원지방법원 2025카단508688, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (2025.09.25, 채권액 654,369,328원, 수원지방법원 2025타경1772, 말소)

* 건물 등기부채권 총액: 1,195,100,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 없음 (모든 권리가 말소될 예정입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: SADAKOZUE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-15

* 대항력: 없음

* 권리분석:

* 임차인: 엄지현

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2018-08-20

* 배당신고일자: 2025-12-03

* 대항력: 없음

* 권리분석:

* 임차인: 이정연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-27

* 대항력: 없음

* 권리분석:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 모든 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

본건 건물은 1층 근린생활시설, 2층 및 3층 주택으로 이용 중인 근린주택입니다. 주위에는 주상용건물, 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등이 분포하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

4.2. 주변 부동산 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보에 따르면, 2019년~2021년 건축된 유사 건물들의 전용면적 기준 시세는 약 864만원 ~ 1,035만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 이는 본건 건물의 감정평가액(건물면적 기준 약 477만원/㎡) 대비 높은 편으로, 주변의 신축 빌라/연립 주거단지의 높은 시세를 반영하는 것으로 보입니다. 본건 근린주택은 상가와 주택이 복합된 용도이므로, 주거용 건물과는 직접적인 시세 비교에 일부 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 화성시 장지동, 동탄2지구 일대는 계획도시로서 비교적 잘 정비된 기반 시설을 갖추고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능하며, 대형 상업 시설 및 교통망 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주변 교육 및 녹지

본건 주변으로는 다수의 주택 및 아파트 단지가 조성되어 있어 교육 시설 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다. 또한, 계획도시의 특성상 공원 등 녹지 공간도 적절히 조성되어 있을 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 취득 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액 합계가 약 20억 4천만원에 달하여, 감정평가액(약 18억 9천만원)을 초과하는 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 낙찰가 결정 및 채권 회수에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 다만, 본건 경매의 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

6.3. 건물 제시외 면적

건물 제시외 면적(계단실) 14.80㎡가 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 및 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 장지동에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2, 3층 주택으로 구성되어 있습니다. 비교적 좋은 교통 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 높은 등기부상 채권 총액 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 다양한 용도 활용 가능: 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 다각화 및 자가 사용 목적 활용이 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 동탄2지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 1,890,625,000원입니다. 제공된 주변 부동산 시세 분석 결과, 유사한 시기에 거래된 주거용 연립/빌라의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 약 2,849만원 ~ 3,406만원 수준으로 나타났습니다. 본건의 건물면적(396.10㎡)을 평으로 환산하면 약 119.81평입니다.

주변 주거용 부동산의 높은 시세는 본건의 잠재적 가치를 시사할 수 있으나, 본건은 근린주택으로서 상가와 주택이 혼합된 용도이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 종합적으로 고려 시, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세기준 및 잠재적 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1,650,000,000원 선에서 검토하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 87% 수준입니다. 본 입찰가는 주변 시세, 경매 물건의 현황, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.