나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34546 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 49-29 성도빌리지 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동소재 '도당중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 드라이비트 및 인조석붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역 (도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34546 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 49-29 성도빌리지 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 158,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.12㎡ (약 7.9평)

토지지분: 26.1245㎡ (약 7.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.16㎡ (약 14.0평)

건물지분: 46.16㎡ (약 14.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 사용승인일: 2009년

1.3. 감정평가 요약

감정가: 158,000,000원

토지: 26.12㎡

건물: 46.16㎡

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로 상황도 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34546)이며, 접수일자는 2025년 09월 22일입니다. 등기부채권 총액은 137,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번 주택임차권 등기(이승준, 137,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 특이사항에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어 최종 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이승준)

보증금: 137,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-10

확정일자: 2021-10-15

배당신고일자: 2023-12-13

대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

비고: HUG가 채권자이며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되나 'HUG 인수조건 변경' 특이사항으로 인해 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최원석

보증금: 5,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2024-10-07

확정일자: 2024-10-07

배당신고일자: 2025-11-07

대항력: 있음

비고: 말소기준권리(2025-09-22)보다 후순위 전입일자(2024-10-07)를 가짐에도 대항력이 있다고 명시되어 있어, 보증금 5,000,000원 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인: 최창용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-07

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 있다고 명시되어 있어 특이사항으로 간주해야 합니다. 금액이 미상인 보증금(0원)이 존재하더라도 주의가 필요하며, 이는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (제공된 정보 기준. 단, 위 임차인 분석 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 도당동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 제공합니다. 대규모 상업 지역보다는 주거지 내 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보나 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 심각한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 도당중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

* 부천북고등학교도 인근에 있어 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의시설은 도보권 내에서 일부 해결 가능하며, 차량 이동 시 부천 시내의 더 많은 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 경매 진행 시점에 따라 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

최원석 임차인 (보증금 500만원)과 최창용 임차인 (보증금 0원)은 대항력이 있는 것으로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 최창용 임차인의 보증금 0원, 차임 0원 상태에서의 대항력은 매우 이례적이므로, 해당 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인(이승준)과의 관계에서 '인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 임차인 이승준의 권리가 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 시사하며, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. (제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원이나, 특이사항으로 인해 재검토 필요)

6.4. 감정가 대비 시세

최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 물건의 거래가는 8,000만원에서 12,400만원 사이로 나타납니다. 본건의 감정가는 158,000,000원으로, 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 비교 대상이 되는 물건들이 본건보다 건축 연도가 오래되었음을 감안하면, 신축(2009년)이라는 장점에도 불구하고 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 비교적 신축(2009년)의 다세대주택입니다. 도당중학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(최원석, 최창용) 존재로 인한 보증금 인수 위험, HUG 관련 조건 변경으로 인한 불확실성, 그리고 토지거래허가구역 지정으로 인한 행정 절차 부담 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 최근 거래된 주변 유사 물건들의 시세보다 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크를 고려했을 때, 본건의 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2009년 준공)

* 도당중학교 및 도당동 일대의 주거지 내 입지

* 편리한 교통 환경 (버스정류장 인근)

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시세 분석, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 감정가: 158,000,000원

* 최근 시세 (유사 물건): 8,000만원 ~ 12,400만원 (건축 연도 및 면적 차이 감안)

* 리스크 요인: 대항력 있는 임차인(최원석, 최창용)으로 인한 인수 부담 가능성, HUG 인수조건 변경의 불확실성, 토지거래허가구역 지정.

위 요소들을 감안하여, 적극적인 입찰은 신중해야 하며, 리스크 해소 비용 및 잠재적 인수 금액을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계의 최종 확인, 임차인과의 협상 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인들의 실제 보증금 인수 여부 및 금액 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.