나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34569 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 764-6 신성스위트 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '상지초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 각급 학교 등으로 형성된 지대로서, 주위환경 은 보통입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2014.01.29) 외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 등 마감, 창호: 하이새시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상도중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상 :단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상입니다. ②대상물건의 인식표는 현황 미부착 상태로 건축물현황도 및 인접호수 인식표 등에 의거하여 위치확인 하였으므로 경매 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34569 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 764-6 신성스위트 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 133,000,000원

토지면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

토지지분: 16.675㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

건물지분: 26.86㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

대상물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 상지초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 각급 학교 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호이며, 2014년 1월 29일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이새시로 구성되어 있습니다.

토지는 가장형의 평탄한 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 폭 약 10미터의 포장도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(상도중, 상지초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 19일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 을구 순위 5번의 주택임차권(등기일자 2023-11-30)은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에 한해 인수됩니다.

현재 확인된 임차인은 한국주택금융공사(박진희)이며, 보증금 155,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 11월 26일이며, 확정일자는 2021년 11월 9일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 상지초등학교 및 근린시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 내 소규모 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 서비스 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 학교 인근으로 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

* 편의시설

인근 학교(상지초등학교, 상도중학교)가 있어 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의시설은 지역 내 상권에 의존해야 합니다.

* 주거환경

다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 매수인의 자격에 따라 제약이 있을 수 있습니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

대항력 있는 임차인: 현재 거주 중인 임차인(박진희)은 대항력이 있으며, 보증금 155,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 총 부담액 증가 요인이 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치한 다세대주택으로, 최근 신축된 건물(2014년 준공)이며 주거 환경은 무난한 편입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 155,000,000원을 인수해야 할 수 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

감정가는 133,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 연도(2014년) 대비 비교적 합리적인 감정가 수준입니다.

인근에 학교 등 교육시설이 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

토지거래허가구역이지만, 허가 절차를 거치면 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 동종 물건 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 건물(신성베스티아, 2011년식, 39.54㎡)의 최근 매매가가 150,000,000원임을 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 추정됩니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 인수해야 한다는 점을 고려할 때, 낙찰 후 총 지출 비용이 최소 155,000,000원 이상이 될 가능성이 높습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 감안하여 160,000,000원 수준으로 제시합니다. 이는 감정가를 상회하지만, 임차인 보증금 인수 비용을 고려한 합리적인 범위 내에서의 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.