나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34502 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 357-22 아뜰리에 비동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '수주중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제204호로서 - 외벽 : 외장벽돌 쌓기 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 토지를 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 현황 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(전부제한구역), 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34502 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 357-22 아뜰리에 비동 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 21.57㎡ (약 6.53평)

토지지분: 21.571㎡ (약 6.53평)

건물면적: 30.66㎡ (약 9.27평)

건물지분: 30.66㎡ (약 9.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, 주변은 '수주중학교' 동측 인근으로 공동주택과 상가점포가 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 10월 18일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

등기부 상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2): 말소기준권리보다 선순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을5, 김정원): 2024년 10월 18일 등기되었으며, 보증금 173,000,000원입니다. 전입일자(2022.10.07), 확정일자(2022.09.05)가 모두 말소기준권리보다 선순위이므로, 해당 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. (관련 정보 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상이하므로, 입찰 전 반드시 권리관계를 재확인해야 합니다.)

* 강제경매(갑3, 한국주택금융공사): 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 173,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-07

확정일자: 2022-09-05

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 발생 가능성 있음.

* 임차인: 길

보증금: 1,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-02-27

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당 여부가 불투명합니다. 임대관계 미상으로 내부 확인이 어려웠으므로, 보증금 100만원이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 고강동 지역은 주거 지역과 일부 상업 시설이 혼합된 형태로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. '수주중학교'가 인근에 있어 학군 관련 생활 환경이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재.

* 교육: 수주중학교 인근 위치.

* 편의시설: 주변 공동주택 및 상가점포 이용 가능.

* 자연환경: (자세한 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 허가구역 지정기간이 2026년 8월 25일까지로 만료가 임박하여 향후 규제 완화 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인의 보증금 173,000,000원이 인수될 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 길 임차인 역시 대항력이 있으나 배당 여부가 불확실합니다.

* 내부 구조 확인 불가: 감정평가 과정에서 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조 확인이 이루어지지 않아, 실제 내부 상태와 도면 상의 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 지역 지구 규제: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 항공표면(진입표면구역), 소음대책지역(제3종구역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축물 활용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 다세대주택은 신축(2018년 사용승인) 연식으로 비교적 건물이 양호할 것으로 예상되나, 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 대규모 보증금 인수 위험이 가장 큰 문제입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 공항 관련 시설 보호구역 등의 규제 사항도 고려해야 합니다. 내부 구조 확인이 불가하다는 점도 리스크로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2018년 사용승인된 건물로 주변 연식 오래된 다세대 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 입지: 부천시 고강동 내 주거 및 상업 혼재 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

* 가격 메리트: 잠재적 리스크(특히 임차인 인수 보증금)를 감안하여 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 최우선입니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 157,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 평당 약 790만원 ~ 890만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건물의 전용면적(약 9.27평)을 기준으로 시세 평가 시, 약 7,300만원 ~ 8,300만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

그러나 본 건은 보증금 173,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 173,000,000원이 됩니다. 이 점을 고려하면, 경매 절차 상 '인수 보증금'을 제외한 입찰가 산정 기준을 따르면, 감정가 157,000,000원에 대하여 대항력 있는 임차인, 토지거래허가구역(만료 임박), 공항 관련 규제, 내부 미확인 등 여러 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

이에 따라, 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.