나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34489 [1] 경기도 김포시 구래동 6883-6 포인트프라자 1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동에 소재하는 김포도시철도(김포골드라인) 구래역 남서측으 로 근접하여 위치하며, 부근일대는 근린상가(제2종근린생활시설) 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경 대체로 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 제차량접근 용이하며, 북동측 인근에 소재하는 전철역 및 시내버스정류장까지 도보로 약 3분이내 소요되는 바 전반적인 교통상황 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물내 제4층 401호, 402호, 403호 및 406호로 2015년 09월 17일 사용승인 되었으며 외벽: 석재판넬 붙임 등 내벽: 페인트 및 인테리어 등 천장: 텍스 등 창호: 알미늄새시창 구조임.

이용상태

대상호수 중 401호, 402호, 403호는 3개호수 일체로 교회(김포창일교회)로 이용중이며, 406 호는 상가(크로플럽(커피 & 디저트))로 이용중이나 현장조사일 현재 폐문부재로 운영 등은 미상임.

설비내역

공동설비로 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 부근지대와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로 제2종근린생활시설(근린상가)건 물부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 차도와 인도가 구분된 진입도로와 접하고 있으며, 북서측으로 광폭의 보도전용도 로 및 북동측으로 소폭의 보도 전용도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 제1종지구단위계획구역(김포한강 신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합)이며, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(지방도355호선)<도로법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시 택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>이고 토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의), <추가기재> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지 거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 폐문부재로 인하여 조사가 불가함.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부천지원 2025타경34489 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6883-6 포인트프라자 1동 4층 401호, 402호, 403호, 406호

건물 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 684,000,000원

토지 면적: 71.69㎡ (약 21.68평)

건물 면적: 280.99㎡ (약 84.99평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 화성새마을금고

사용 승인일: 2015년 09월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조

해당 층: 7층 건물 중 4층

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 김포도시철도(김포골드라인) 구래역 남서측에 근접해 있습니다. 주변 지역은 제2종근린생활시설 등 근린상가로 형성된 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 북동측 인근에 소재한 구래역까지 도보로 약 3분 소요됩니다. 시내버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태:

남동측으로는 차도와 인도가 구분된 진입도로가 접해 있으며, 북서측으로는 광폭의 보도 전용도로, 북동측으로는 소폭의 보도 전용도로가 소재하고 있습니다.

주변 시설:

본건이 소재한 구래동은 김포골드라인 구래역을 중심으로 형성된 상업 지구로, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 대형마트, 식당가, 카페, 금융기관, 병원, 학원 등이 다수 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

혐오 시설:

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 인근에 위치한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리:

본건의 말소 기준 권리는 2022년 06월 30일 접수된 화성새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

소멸되는 권리:

말소 기준 권리보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (예: 지상권은 없습니다.)

인차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 조사가 불가능하였습니다. 이는 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등이 미상임을 의미하며, 금액이 미상이라도 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 540,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

현재 이용 상태:

본건 중 401호, 402호, 403호는 3개 호수 일체로 교회(김포창일교회)로 이용 중입니다. 406호는 상가(크로플럽, 커피 & 디저트)로 이용 중이나, 현재 운영 상태는 미상입니다.

주변 상권:

김포골드라인 구래역을 중심으로 형성된 상업 지역으로, 유동인구가 풍부한 입지입니다.

상권 특징:

역세권 상가로서 접근성이 매우 우수하며, 제2종근린생활시설 용도로 다양한 업종의 영업이 가능합니다. 주변 상권의 발달로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

주변 상업 시설 내에 마트, 식당, 카페, 은행, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교통:

김포골드라인 구래역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

기타:

주변에 공원, 문화시설 등도 위치하여 생활 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 명도:

임대차 관계 조사가 불가하여 실제 점유자 현황 및 명도 과정에서의 예상되는 협의, 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 특히 교회로 이용 중인 공간의 명도에 대한 잠재적 리스크가 있을 수 있습니다.

운영 미상:

406호 상가의 현재 운영 상태가 미상이므로, 향후 공실 가능성 또는 임대 수익 변동성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류 접합 지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 중 철도보호지구, 택지개발지구 등은 향후 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

공부와의 차이:

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

기타 참고사항:

본 증명서는 전산 오류 가능성이 있으므로, 실제 인허가 또는 토지 거래 전 관련 부서에 반드시 확인받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 구래역 역세권에 위치한 근린상가 건물로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 현재 일부는 종교 시설로, 일부는 상가로 이용 중이나 임대 관계 조사가 불가능하여 점유 현황에 대한 불확실성이 존재합니다. 말소 기준 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 상가라는 점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

제2종근린생활시설 용도 지역으로, 다양한 업종의 영업 및 임대가 가능하여 활용도가 높습니다.

경매를 통해 시세보다 유리한 조건으로 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 684,000,000원을 기준으로 삼되, 실제 투자 목적(임대 수익률, 시세 차익 등) 및 향후 발생 가능한 명도 비용, 공실 위험, 상권 변화 추이 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준에서 결정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 답사, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰 사례 분석 등을 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.