나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3871 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 283-12 신성베스티아 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "신성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물내 6층 601호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트마감 및 벽돌조 치장쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 283-12번지 신성베스티아 6층 601호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경3871 (1)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

감정가: 463,000,000원

토지 면적: 35.71㎡ (약 10.8평)

토지 지분: 35.71㎡ (약 10.8평)

건물 면적: 68.91㎡ (약 20.8평)

건물 지분: 68.91㎡ (약 20.8평)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 건물 정보

건물명: 신성베스티아

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물 내 6층 601호

최근 사용 승인일: 2023년 04월 12일

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

기타 용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

내부 설비: 위생, 상하수도, 가스, 난방, 승강기 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "신성초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면 현재까지 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등의 권리가 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2023-06-30 접수, 394,900,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (개요 정보 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 인접해 있습니다. 배후 주거 수요를 기반으로 하는 생활 밀착형 상권입니다.

4.2. 배후 수요

신성초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요가 예상되며, 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

각종 근린생활시설이 인근에 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. 스타필드 시티 부천 등 쇼핑 시설 접근도 가능합니다.

5.2. 교육시설

신성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시에서 자원순환센터(소각장) 현대화 사업을 추진 중이며, 이는 소음, 악취 등의 영향을 줄 수 있는 시설이나, 본건 소재지와의 직접적인 영향권 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항 (토지거래허가구역)

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.08.26.~2026.08.25.) 경매 낙찰 시 관련 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 특수 물건 정보 (유동화 물건)

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 (임대 관계 미상)

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동의 신성초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 2023년 사용 승인된 건물로 신축에 가까워 물리적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 미상인 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신성초등학교 인접으로 인한 안정적인 학군 수요 확보.

* 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 용이성 기대.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 부천시의 지속적인 도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 도당동 일대 다세대 주택의 거래 가격은 면적 및 건물 연식에 따라 편차가 큽니다.

* 복지빌라 3동 (1992년식, 39.24㎡): 2026년 3월 9,000만원 (평당 약 76만원)

* 신세계홈타운 101동 (2002년식, 56.62㎡): 2026년 3월 12,400만원 (평당 약 72만원)

* 베스트빌 4차 (2014년식, 52.15㎡): 2026년 7월 23,800만원 (평당 약 150만원)

본건(신성베스티아, 68.91㎡, 2023년 사용 승인)은 비교적 신축에 해당하여 '베스트빌 4차'와 유사한 단가 적용이 합리적입니다. '베스트빌 4차'의 평당 단가(약 150만원)를 적용할 경우, 본건 전용면적 68.91㎡ (약 20.8평) 기준 예상 시세는 약 31,300만원 (68.91㎡ * 150만원/㎡ ≈ 31,300만원) 수준입니다.

감정가 463,000,000원은 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 제안

임차인 보증금 인수 금액이 없고, 권리 관계가 깨끗하다는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 및 임대차 관계 미상이라는 리스크를 고려해야 합니다.

신축임을 감안하여 시세 범위를 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 약 2억 9천만원에서 3억 1천만원 사이로 제안합니다. (감정가의 약 62% ~ 67%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.