나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34485 [1] 경기도 김포시 구래동 6888-4 구래역화성파크드림 105동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "이마트" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 본건 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 24층중 16층 1602호로 외벽 : 시멘트모르타르위 페인트 및 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시유리창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 및 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 아파트건물부지로 인접도로와 등고하고, 평탄임.

인접 도로상태등

본건은 아파트단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로3류(폭 25M-30M)(접함), 소로1류(폭 10M-12M)(접함), 소로3류(폭 8M미만)(접함), 중로1류(폭 20M-25M)(접함), 중로2류(폭 15M-20M)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 하수처리구역<하수도법> 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34485 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6888-4 구래역화성파크드림 105동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 398,000,000원

토지면적: 48.27㎡ (약 14.6평)

토지지분: 48.27㎡ (약 14.6평)

건물면적: 74.99㎡ (약 22.7평) (전용면적)

건물지분: 74.99㎡ (약 22.7평) (전용면적)

분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 산출이 어렵습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 24층 중 16층

준공 연도: 2015년

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "이마트" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 입지 조건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역(구래역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로명 주소는 경기도 김포시 김포한강8로 365 (구래동)입니다.

주변에 이마트 김포한강점, 김포구래초등학교, 김포한가람중학교 등 편의시설과 교육시설이 근접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 05월 14일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 본 건에는 대항력 있는 임차인 박윤실이 존재합니다.

임차인 박윤실의 전입일자는 2020년 08월 31일이며, 확정일자는 2020년 10월 12일입니다.

보증금은 210,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

배당신고일자는 2025년 10월 23일입니다.

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰가에서 전부 변제될 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 권리 관계는 복잡할 수 있으므로, 반드시 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황

* 박

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-31

* 확정일자: 2020-10-12

* 대항력: 있음

4. 상권분석

본 물건이 소재한 구래동 일대는 대규모 아파트 단지와 상업 시설, 근린생활시설이 조화롭게 형성된 지역입니다. "이마트"가 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높으며, 다양한 상업 시설과 문화 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 구래역(김포골드라인)이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 버스 정류장도 다수 소재하고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 "이마트 김포한강점"이 위치하여 장보기 등 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. 또한, 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 교육: 김포구래초등학교, 김포한가람중학교 등 교육 시설이 가까이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 의료: 행복쑥쑥 소아청소년과의원 등 의료기관이 인근에 있습니다.

* 공원: 나비공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 본 건에는 대항력 있는 임차인 박윤실이 거주 중입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있으나, 임차인의 대항력은 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있을 수 있음을 의미하므로, 관련 법적 절차 및 명도 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 역세권 아파트로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 구래역 초역세권 단지라는 점과 이마트 등 편의시설이 인접해 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 단지: 김포골드라인 구래역이 인근에 위치하여 출퇴근이 용이하고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트(이마트), 상업 시설, 공원 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 미래 가치: 김포 한강신도시 내에 위치하여 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 398,000,000원입니다. 예상 입찰가는 일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 시세, 낙찰가율, 현장 조사 결과, 그리고 본 건의 특이사항(대항력 있는 임차인 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 표시되어 있으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 신중하게 산정하는 것이 바람직합니다. 구래동 아파트 시세는를 참고하면, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하는 것으로 보이나, 실제 입찰가는 법원 경매 절차 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 권리 관계를 명확히 하고, 전문가와 상의하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.