나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34499 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 174-57 뜨란채비 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미2동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택 및 주상용부동산 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 502호로서, 외벽: 치장타일, 스톤스프레이 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 서측으로 노폭 약4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가 구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34499 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 174-57 뜨란채B 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 31.86㎡ (약 9.64평)

건물면적(전용면적): 58.16㎡ (약 17.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 소재하며, "원미2동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 주상용부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약

말소기준권리: 2022년 6월 15일 접수된 김광욱 근저당권 (을3)이며, 본 경매물건은 이를 기준으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 정리됩니다.

소멸되는 권리

* 근저당권 (을3)

* 강제경매개시결정 (갑7)

* 그 외 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리

* 주택임차권 (을4): 임영진(임 ) 씨는 2021년 11월 25일 전입신고를 하고, 2022년 1월 27일 확정일자를 받았으며, 보증금 269,000,000원, 차임 0원입니다. 등기부등본상 "대항력 있음"으로 명시되어 있으며, 물건명세서에 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 주택임차권등기 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사(임영진)

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-25

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 있음 (낙찰자 인수 대상)

* 비고: -

1.3. 상권분석

본 물건은 주택 및 상가 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, "원미2동행정복지센터"와 인접하여 기본적인 행정 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 다세대주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요는 존재하나, 대형 상업시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 최근 실거래가 정보를 종합적으로 볼 때, 해당 지역의 다세대주택 시세는 형성되어 있으나, 개별 건물의 연식, 상태, 입지에 따라 가격 차이가 나타나고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 502호입니다. 외벽은 치장타일, 스톤스프레이 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창호입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있어 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 건물 사용승인일은 2016년 7월 12일로 비교적 신축에 속합니다.

인근 시설

* 주요 관공서: 원미2동행정복지센터 인근

* 교통: 버스정류장 인접

* 기타: 주변에 다세대주택, 단독주택, 소규모 상가 등 생활 편의를 위한 시설들이 분포되어 있습니다.

주변 시세 (최근 3개월 이내 매매 정보 기반)

* 2026년 3월 14일 거래된 원미동 54-6번지 다소망빌(2016년 건축, 50.82㎡)은 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 3일 거래된 원미동 66-11번지 녹십초트윈빌(2003년 건축, 59.59㎡)은 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 4일 거래된 원미동 59-25번지 중앙(1981년 건축, 37.62㎡)은 86,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건(2016년 건축, 58.16㎡)은 거래된 다소망빌과 건축 연도가 유사하나 면적이 더 넓습니다. 녹십초트윈빌과 면적은 유사하나 건축 연도가 훨씬 신축입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다. (현재 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

재정비촉진지구

재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 도시계획에 따른 개발 또는 정비 사업의 영향을 받을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수 위험

보증금 269,000,000원의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 매우 큰 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역: 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (원미초-부천교육지원청 문의)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역

혐오시설 유무

본 보고서 작성 시점에서는 외부 지도 서비스 등을 통한 직접적인 혐오시설(유해시설, 공장 등)의 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 그러나 경매 물건의 경우, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 주변 지역에 대한 면밀한 조사를 통해 혐오시설의 존재 여부, 소음, 악취 등 환경적 요인을 직접 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016년 준공)인 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 또한, 토지거래허가구역 및 재정비촉진지구라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하기도 합니다. 그러나 가장 큰 문제점은 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(269,000,000원) 중 미회수 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과하는 부담이 될 수 있으며, 이로 인해 본 물건의 실제 취득 비용은 감정가 및 시장 가격보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 위험 감수가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2016년 준공)로 내부 상태 및 관리 양호 가능성.

* 원미동 지역 내 주거 수요 존재.

* 향후 재정비촉진지구 지정에 따른 개발 이익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 따라서, 입찰가를 산정할 때는 부동산 자체의 시장 가치와 함께 인수해야 할 임차인의 보증금을 고려한 총 취득 비용을 최우선으로 고려해야 합니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 본 건과 유사한 연식(2016년)의 50.82㎡ 주택이 235,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 시장 가치는 감정가(265,000,000원)보다는 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

만약 임차인의 보증금 269,000,000원이 경매 대금으로 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자는 이 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이러한 인수 보증금의 크기를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가보다 현저히 낮아야 합니다.

보수적인 관점에서, 본 건의 시장 가치를 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정하더라도, 269,000,000원의 인수 부담금을 감안하면 낙찰자가 실질적으로 부담하는 총액은 매우 커집니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 인수 보증금 부담을 감안한 보수적인 접근이며, 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(주의) 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 임차인 보증금 인수 위험이 매우 크므로, 추가적인 법률 및 부동산 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.