나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34494 [1] 경기도 김포시 월곶면 고막리 16-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 고막리 소재 ‘고막저수지’ 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공 장 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 (1~3) : 3필지 일단의 토지는 사다리형의 공업기타(자원순환관련시설) 건부지로 이용중 임. 일련번호 (4,5) : 2필지 일단의 토지는 부정형의 공업용(공장 등) 건부지로 이용중임. 일련번호 (6~8) : 각 필지는 부정형의 현황도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1~3) : 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(본건 기호6,7)와 접함. 일련번호 (2,4) : 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(본건 기호6)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(7) :계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 일련번호(8) :계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 대로3류(폭 25m~30m)(월곶 대3-3호,주간선도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(국지도56호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26. ~26.8.25.)토지정보과문의),도시관리계획 입안중, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도’참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) 철골조 단열판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임. 일련번호(나) 철골조 단연팔넬지붕 1층 건물로서, 외벽 : 일부 판넬마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임. 일련번호(다) 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물로서, 외벽 : 일부 판넬마감 등임. 일련번호(라) 철골조샌드위치판넬 1층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임. 일련번호(마) 철골조샌드위치판넬 1층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) 자원순환관련시설으로 이용중임. 일련번호(나) 자원순환관련시설으로 이용중임. 일련번호(다) 자원순환관련시설으로 이용중임. 일련번호(라) 공장으로 이용중임. 일련번호(마) 사무실,기숙사으로 이용중임.

설비내역

일련번호(마)는 기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도’참고

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함,공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구(수변전설비 850KW) 포함(감정평가서 참조)
-목록 10.12 지분매각
-목록1.2.3. 토지의 지목은 잡종지이나 현황은 목록4.5.6의 공장건물의 부지로 보임
-목록4.5.6. 건물의 도로명주소는 '애기봉로 ,174-18'이나 현황은 '애기봉로 174-24'가 부여되어 있음
-목록7.8 토지는 목록9 건물의 부지로 보임, 목록9 건물 정문에 도로명주소'애기봉로 174-23' 표지판이 부착되어 있으나 도로명주소 안내시스템에서는 검색되지 않음
-10.11.12 토지는 도로로 사용되는 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34494 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 월곶면 고막리 16-5

* 용도: 공장

* 감정가: 3,008,042,528원

* 토지면적: 5452.00㎡ (약 1,650.5평)

* 토지지분: 3987.0423㎡ (약 1,206.1평)

* 건물면적: 1485.06㎡ (약 449.2평) (세부 건물 면적 합계 1156.06㎡, 별도 제시외 건물 면적 1203.20㎡ 존재)

* 매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 월곶면 고막리 소재 ‘고막저수지’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공장 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 일련번호 (1~3): 3필지 일단의 토지는 사다리형으로 공업기타(자원순환관련시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 (4,5): 2필지 일단의 토지는 부정형으로 공업용(공장 등) 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 (6~8): 각 필지는 부정형으로 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(복합형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역입니다.

* 일부 필지(8번)는 대로3류(폭 25m~30m)(월곶 대3-3호, 주간선도로)에 저촉되며, 접도구역(국지도56호선)에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 용도, 지정 기간: 25.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

* 특히, 일련번호(8) 토지는 도시관리계획 입안 중인 상태입니다.

* 주소 불일치: 목록 4.5.6 건물의 도로명주소는 '애기봉로 174-18'이나, 현황은 '애기봉로 174-24'가 부여되어 있습니다. 또한, 목록 9 건물 정문에는 '애기봉로 174-23' 표지판이 있으나 도로명주소 안내시스템에서 검색되지 않습니다.

* 도로 이용 토지: 목록 10, 11, 12 토지는 도로로 사용되는 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2023.07.14, 을16)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을16 근저당, 갑10 임의경매, 소유권 이전 등기 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 내용 명시된 정보 없음).

* 임차인 현황:

* 김충한: 보증금 12,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 2002-09-02, 대항력 있음. (매수인이 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.)

* NOPTHAISONGSOMKIAT: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일자 2022-02-17, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구)

* CHIMNGAMPRAJAK: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일자 2023-12-27, 대항력 없음. (매각으로 소멸)

* 인수 보증금 합계: 0원 (법원 고지 기준. 김충한 임차인의 보증금 12,000,000원은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 김포시 월곶면 고막리의 공장지대에 위치하여, 산업 시설 및 관련 업체들이 밀집한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 주변에 공장들이 다수 분포하고 있어, 관련 산업 활동 및 물류 이동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 제공된 정보상으로는 일반적인 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보가 부족합니다.

* 공장 용도 지역 특성상, 주거 시설보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설 접근성이 중요합니다.

* 인근 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하지만, 주거 생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김충한 씨는 보증금 1,200만원이 있으나, NOPTHAISONGSOMKIAT 씨는 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기되어 있으나 대항력이 있습니다. 이들 임차인과의 관계 정리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 소유권 행사 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 복잡한 토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용됩니다. 특히 대로3류 저촉, 접도구역, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 개발 및 이용에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

* 주소 불일치 및 현황 도로: 건물 및 토지의 도로명 주소 표기가 실제와 다르거나, 일부 토지가 현황 도로로 사용되고 있어 이에 대한 권리 관계 및 이용 제약 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 1,203.20㎡에 달하는 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이들 건물의 용도, 가치, 철거 또는 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 기계 및 기구 포함: 850KW 수변전설비 등 기계 및 기구가 포함되어 있어, 이에 대한 이전, 매각 또는 운영 계획 수립이 요구됩니다.

* 주변 환경: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 공장 용도의 토지 및 건물로, 산업 활동에 적합한 입지를 가지고 있습니다.

* 넓은 토지 면적과 다수의 건물, 그리고 포함된 기계 설비는 잠재적인 가치를 지닙니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인, 복잡한 토지 이용 규제, 지분 매각, 제시외 건물 존재 등 여러 리스크 요인이 산재해 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 개발 가능성과 더불어 불확실성을 동시에 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업 중심지로서의 잠재력: 성장관리구역 내 위치하며, 주변 산업 활동과의 연계성이 높아 향후 산업 시설로서의 가치 상승이 기대됩니다.

* 넓은 부지와 공장 시설: 현재 공장 및 자원순환관련시설로 이용 중인 건물들과 넓은 토지는 사업 확장의 기반이 될 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 도시관리계획 입안 중이라는 점은 긍정적인 개발 가능성을 시사하며, 이에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 기계 설비 포함: 850KW 수변전설비와 같은 주요 설비가 포함되어 있어, 초기 투자 비용 절감 효과를 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 다양한 시장 분석, 현장 조사, 권리 분석 등을 통해 산정되어야 합니다.

* 감정평가액은 3,008,042,528원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이라고 고지되어 있으나, 대항력 있는 임차인(김충한, NOPTHAISONGSOMKIAT)의 보증금 및 월세 인수 여부는 배당 결과 및 별도 협상에 따라 달라질 수 있으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.