나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512712 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 6층612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층건 내 제6층 제612호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 평지로서, 업무시설, 판매시설, 제2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512712 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 6층 612호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000원

토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

건물면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공일자: 2017년 1월 2일

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

접근성: 본 건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 06월 03일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (등기부채권 총액: 1,051,000,000원)

낙찰 시 소멸되는 권리: 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 외 모든 권리 (말소기준권리 이하)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 을구 순위 5번 주택임차권등기가 있었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다. 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 112,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-02

확정일자: 2022-01-26

배당신고일자: 2024-04-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. (등기부상 해당 임차권은 말소되었으며, 인수 보증금은 0원입니다.)

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 청라동 지역은 아파트 단지와 오피스텔, 상업 시설이 복합적으로 개발된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변 시설: '청라2동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 지역 개발 및 재투자 가치가 높은 편입니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔과 아파트가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

교통편의: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 일반적인 경매 낙찰자는 해당 허가 없이 취득 가능하나, 외국인이나 특정 목적으로 취득 시에는 추가 확인이 필요합니다. (본건의 경우 외국인 주택용도 취득에 한함으로, 일반적인 경매 낙찰 시에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.)

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 가압류가 말소기준권리이며, 권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 경매 후 HUG와의 정산이나 추가적인 절차가 존재할 수 있음을 시사합니다. 상세 내용은 매각물건명세서를 통해 재확인 필요합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설이 파악되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 청라동에 위치한 본 오피스텔은 신축급 건물로서 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 1천만원이나, 최근 실거래가가 8천만원대에서 9천만원대로 형성되어 있어 시세 대비 저가 매수 기회가 존재합니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 인수조건 변경 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

입지: 청라 국제도시의 핵심 지역 중 하나로, 주변 개발 호재와 함께 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

수익성: 오피스텔로서 월세 등 임대 수익 창출이 가능하며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등 다양한 도시계획상의 이점으로 미래 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 (2024년 8월 ~ 2025년 2월): 8,200만원 ~ 9,050만원 (전용면적 약 21.83㎡ ~ 22.65㎡ 기준)

본 건 건물면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

감정가: 110,000,000원

종합 의견:

본 건은 최근 매매가 대비 감정가가 높게 책정된 상황입니다. 그러나 매각물건명세서 상 인수되는 권리가 없고, 채권자인 HUG의 강력한 채권 확보로 인해 경매 절차가 진행되는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 거래 최고가(9,050만원) 및 본 건의 면적, 층수 등을 감안하여, 감정가 대비 약 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.