나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512733 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 506-3 아리지빌 2동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 다세대주택 및 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 인천1호선 "귤현역" 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제2층 제202호로서 외벽 : 미장스톤 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대-도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19) (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평 표면)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의(032-450-5594)), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512733 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 506-3 아리지빌 2동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 32.37㎡ (약 9.8평)

* 건물면적: 42.50㎡ (약 12.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건물명: 아리지빌 2동 202호

* 층수: 5층 건물 중 2층

* 건축년도: 2013년 (2014년 사용승인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트 단지, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 인천1호선 "귤현역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 무난한 수준입니다.

* 토지 및 건물 상태

토지는 가장형의 평지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 2층에 위치하며, 외벽은 미장스톤, 내벽은 벽지, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되었습니다. 기본적인 급·배수, 위생, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인접 도로

부지 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 6번 순위의 압류 (세무2과-000396)가 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 현황

* 소유권 관련: 정종석 외 1명 소유권 보존 등기 후 공유자 전원 지분 이전, 이후 김진희에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차권: 을구 3번 순위로 주택임차권 (채권자: 김정옥, 보증금 136,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정 권리에 해당합니다.

* 강제경매: 을구 7번 순위로 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 개시 결정 (사건번호: 2025타경512733)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있으며, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 압류: 을구 6번 순위로 계양구(인천광역시)의 압류가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황 (주택도시보증공사 인수조건 변경)

* 임차인: 김정옥 (주택도시보증공사)

* 보증금: 136,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-09-30

* 배당신고일자: 2023-11-17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 물건명세서상 말소 대상 권리로, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

* 최근 매매 사례를 보면, 2025년 12월경 인천 계양구 귤현동 506-4번지 "에스톤빌"(건축년도 2011년, 전용면적 39.25㎡, 2층)이 13,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 면적 및 층수, 건축 연도를 고려할 때 비교 대상이 될 수 있습니다.

* 2025년 12월경 거래된 인천 서구 귤현동 505-3번지 "승윤노블리안103호"(건축년도 2010년, 전용면적 57.84㎡, 3층)는 15,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월경 거래된 인천 검단구/서해구 귤현동 510-3번지 "힐타운7차"(건축년도 2010년, 전용면적 53.26㎡, 2층)는 15,900만원에 거래되었습니다.

* 종합 분석

본건(건물면적 42.50㎡)은 제공된 매매 사례 중 첫 번째 사례(39.25㎡)와 면적이 가장 유사하며, 실거래가도 13,500만원으로 감정가 13,200만원과 비슷한 수준입니다. 두 번째 및 세 번째 사례는 면적이 더 크며 가격도 높게 형성되어 있습니다. 따라서 현 시세 기준으로 본건의 가치는 13,500만원 내외로 평가해 볼 수 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

인천광역시 계양구 귤현동 일대는 주거 지역으로 형성되어 있으며, 귤현초등학교, 귤현역 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다. 제공된 정보 및 검색 결과 상으로, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 인천 환경공단의 시설들이 있으나, 최근에는 악취 및 유해 물질 관리에 힘쓰며 주민 인식 개선을 위한 노력이 이루어지고 있습니다. (참고: 검색 결과 등)

5. 생활정보

* 교육시설: 귤현초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경에 이점을 가집니다.

* 교통: 인천1호선 귤현역 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주거지대이므로 기본적인 상업시설 및 편의시설이 주변에 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (귤현(구획정리))

* 가축사육제한구역 (2025-09-19까지, 전부제한지역)

* 장애물제한표면구역 (수평표면)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (2040 인천광역시 경관계획)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25, 외국인 등 주택용도 취득)

이러한 제한사항들은 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 136,000,000원이 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황이지만, 이러한 특수조건은 입찰 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 해당 사항 없음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 귤현동의 주거지대에 위치한 도시형생활주택입니다. 귤현초등학교와 귤현역을 도보로 이용 가능하며, 비교적 편리한 교통망과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 일반적인 다세대주택과 유사한 상태로 이용 중이며, 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되었으며, 임차인의 보증금(136,000,000원)은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 필요가 없어 인수 부담이 없습니다. 주변 시세는 면적 대비 13,500만원 내외로 형성되어 있어 감정가와 큰 차이가 없습니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 귤현역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 무인수 권리: 임차인의 보증금(136,000,000원)이 말소되어 매수인의 추가 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 학교 및 생활 편의시설 인접으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 합리적인 시세: 주변 유사 물건 시세와 감정가가 유사한 수준으로, 급격한 하락보다는 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(약 13,500만원)를 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 136,000,000원이 인수되지 않으므로, 별도의 인수 금액은 없습니다.

따라서, 현재 시장 상황과 감정가, 주변 시세, 그리고 무인수 권리 사항을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 최종적인 판단을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.