나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512700 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 571-12 하늘채2 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "숭의역" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "숭의역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2020.3.20.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

연립주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512700 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 571-12 하늘채2 5층501호

물건종별: 연립주택

감정가: 184,000,000 원

토지면적: 33.52㎡ (약 10.14평)

건물면적: 68.25㎡ (약 20.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2020년 3월 20일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "숭의역" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황: 본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "숭의역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 제501호임. 사용승인일은 2020년 3월 20일. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있음. 폐문부재로 내부 확인은 불가함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 11일자 서민금융진흥원의 가압류 (을구 3번)

주요 권리 분석:

* 소유권 보존: 2020년 3월 27일 (신한빛주택건설주식회사)

* 소유권 이전: 2021년 12월 15일 (이혜은)

* 가압류: 2022년 10월 11일 (서민금융진흥원, 금 8,992,596원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2024년 1월 31일 (김상헌, 금 210,000,000원) - 등기부상 말소되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됨.

* 강제경매: 2025년 9월 24일 (주택도시보증공사, 금 210,000,000원) - 본건 경매 개시 결정.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 매수인이 인수하지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담 없음.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 주거지역 내 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설이나 특화된 상권 형성보다는 주거 기능 위주의 지역임.

최근 실거래가 비교:

* 2026년 5월 6일 거래된 용현동 684-65번지 부림빌라 (1991년 건축, 38.67㎡) 60,000,000원 (약 155만원/㎡)

* 2026년 5월 5일 거래된 용현동 222-7번지 (2004년 건축, 69.25㎡) 110,000,000원 (약 159만원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래된 용현동 450-255번지 국일빌라A동 (1996년 건축, 32.76㎡) 66,900,000원 (약 204만원/㎡)

면적별 시세 추이: 제공된 최근 거래 사례는 다양한 면적과 건축연도를 포함하고 있으며, 본건(68.25㎡, 2020년 건축)은 이들 거래 사례와 비교 시 면적이 유사한 경우(69.25㎡) 건축 연도가 현저히 신축이라는 장점이 있음. 이를 감안할 때, 실거래가 대비 감정가(184,000,000원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 신축 건물임을 감안하여 시장 가치를 평가해야 함.

1.4. 생활정보

인근 편의시설: 숭의역을 중심으로 병원, 은행, 마트, 시장 등 기본적인 편의시설 이용이 용이한 지역임. 지도 검색 결과, 숭의역 주변에 다수의 근린생활시설, 병원, 마트 등이 위치하고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG의 개입으로 인한 절차상의 변동 가능성이 있으나, 이는 경매 절차의 안정성 확보 또는 채권 회수 효율성을 위한 조치로 해석될 수 있음.

선순위임차권: 등기부상 선순위임차권이 존재했으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매수인이 인수할 보증금은 없음.

공동담보: 본건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있으며, 해당 물건의 처리 결과가 본건 경매에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 공동담보로 인한 복잡성이 있을 수 있음.

내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 건물의 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없어, 입찰 전 현장 답사를 통한 철저한 점검이 필요함.

임대관계 미상: 임차인 정보는 있으나, 정확한 임대차 관계 및 거주 현황은 미확인 상태이므로 주의가 요구됨. 다만, 대항력 있는 임차인은 없음.

토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 해당사항 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 연립주택으로, 숭의역 초역세권은 아니지만 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 장점이 있습니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담(보증금 등)은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다. 다만, 감정가가 최근 유사 면적/연식의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 등이 주요 고려사항입니다. HUG가 채권자로 참여한 경매라는 점에서 절차상의 특이사항이 있을 수 있으나, 이는 긍정적 또는 중립적 영향으로 해석 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 및 최신 주거 트렌드 반영 가능성.

* 무인수 권리: 임차보증금 2.1억원이 있으나, HUG의 말소 동의로 매수인이 인수할 부담이 없음.

* 역세권 인접: 숭의역 인근으로 교통 편리성 및 생활 인프라 접근 용이.

* 향후 개발 가능성: 용현동 지역의 지속적인 발전 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건은 2020년 준공된 연립주택으로, 면적 68.25㎡(약 20.65평)에 감정가는 184,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 자료(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사 면적(69.25㎡)의 2004년식 다세대주택이 110,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 16년 신축이라는 점을 감안하여 시세 조정을 적용해야 합니다.

유사 면적 거래가 110,000,000원을 기준으로, 신축 연식 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근 시, 잠재적 시장 가치는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 권리가 없으며, 비교적 양호한 입지와 신축 연식을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 낙찰을 목표로 하는 것이 타당합니다.

따라서, 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (단, 입찰 전 현장 조사 및 추가 시세 확인은 필수입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.