나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512696 [1] 인천광역시 부평구 부평동 371-13 제이팰리스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상 10층 건물 내 제8층 제802호로서, (사용승인일: 2016.07.08) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 자주식 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 현황 업무시설 및 근린 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~2): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512696 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 371-13 제이팰리스 8층802호 (도로명주소: 인천광역시 부평구 장제로92번길 27 (부평동))

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2016년 7월 8일

감정가: 222,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.47㎡ (약 4.98평)

토지 지분: 16.47㎡

건물면적: 80.90㎡ (약 24.47평)

건물 지분: 80.9㎡

1.3. 건물 구조 및 설비

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제8층 제802호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: PVC 창호 등

기본 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 (자주식 및 기계식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용상태 및 도로

본건 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히, 을구 3번 주택임차권(채권자: 이인주)은 보증금 241,000,000원으로, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이 임차인은 전입일자 2020년 6월 30일, 확정일자 2020년 6월 16일로 대항력을 갖추고 있습니다.

또한, 임차인 이백영은 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으나 전입일자는 2020년 6월 30일로 대항력이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 동안산세무서장의 압류 (등기일자: 2022-05-04)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 임차권등기가 있습니다. 임대차보증금 241,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 오피스텔, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 학교(부흥초등학교 인근)와 주거지역이 혼재하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무 (검색 결과 기반)

인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 주거 복합 지역의 특성상 다양한 업종의 시설이 혼재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 차량 진출입이 용이하여 교통 환경이 양호합니다. 주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 의료시설 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거환경

오피스텔로서 업무 및 주거 기능을 겸할 수 있는 환경입니다. 2016년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 중요한 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 241,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 부담해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

강제경매 사건에 선순위 임차권이 인수되는 복잡한 권리 관계를 가지고 있어, 철저한 권리 분석 및 잔금 납부 계획 수립이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축 건물의 이점을 가지고 있습니다. 그러나 241,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 의무는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크이자 투자 수익률을 결정짓는 핵심 요소입니다. 인수되는 보증금이 감정가보다 높다는 점은, 해당 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높다는 것을 시사합니다. 따라서 예상 인수 금액을 철저히 파악하고, 이를 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 위치적 장점

인천 부평구의 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

8.2. 건물 노후도

2016년 준공된 건물로, 시설 노후도가 낮아 즉시 이용이 가능합니다.

8.3. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 이전 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,000,000원입니다. 그러나 인수해야 할 임차보증금이 241,000,000원에 달하므로, 실제 매수 시 총 지출 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 인수 보증금 241,000,000원을 제외한 금액으로 산정되었으며, 주변 시세 및 향후 임차보증금 인수 여부, 배당 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

(주의: 본 입찰가는 인수 보증금 241,000,000원을 제외한 금액입니다. 최종 매수 가격 결정 시, 해당 인수 보증금을 반드시 고려하여 총 투자 비용이 적정 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.