나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512350 [1] 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 9층934호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천해든초등학교' 북동측 근거리에 위치함 ○ 주위환경 성숙중인 상업 및 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 소재 간선도로(원당대로 등)변 버스정류장 소재함 -전철: 북동측 인근에 전철역(인천1호선,아라역)소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물내 9층 934호로서 ○ 외부마감: 벽돌타일 및 몰탈위 페인팅 마감 ○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감 ○ 외부창호: 시스템창호

이용상태

○ 오피스텔로 이용중임(다락방 있음)

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비,기계식주차설비 ○ 난방설비: 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 세장형 평지 ○ 이용상태 : 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 동측으로 약15미터의 포장도로와 접하며, 서측으로 약10미터의 보행자전용도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2025-07-28), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-203)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-456)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로1-204)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임 ○ 주차: 자주식(289) 기계식(104) 전기차(4)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512350 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스 주건축물제1동 9층934호

용도: 오피스텔

건축년도: 2023년

1.2. 면적 및 가치

감정가: 241,000,000원

토지면적: 6.93㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.93㎡ (약 2.09평)

건물면적: 28.55㎡ (약 8.63평)

건물지분: 28.546㎡ (약 8.63평)

1.3. 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천해든초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 성숙 중인 상업 및 업무지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 자유롭고, 대중교통 여건이 양호합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 인천1호선 아라역이 북동측에 위치하여 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 외부/내부 마감

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물 내 9층 934호입니다. 외부 마감은 벽돌타일 및 몰탈위 페인팅, 내부 마감은 벽지 및 타일 등으로 되어 있으며, 외부 창호는 시스템창호입니다.

2.4. 인접 도로상태

동측으로 약 15미터의 포장도로와 접하고, 서측으로 약 10미터의 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 구리신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본건 경매로 인해 을1 근저당권, 을2 근저당권, 을3 주택임차권, 갑3 임의경매, 갑4 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

특별히 낙찰자가 인수해야 하는 등기부상 권리는 확인되지 않았습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요만 있으나 상세 내용은 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-05-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 28,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2025-05-26

확정일자: 2025-05-26

배당신고일자: 2025-10-27

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 김승옥의 경우, 대항력은 없으나 보증금 28,000,000원이 존재합니다. 배당신고일자(2025-10-27)가 있으나, 배당받지 못할 경우 보증금 전액을 인수해야 할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

402,408,152원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상권 특징

본건은 인천광역시 서구 당하동의 상업 및 업무지대에 위치하며, 인천1호선 아라역 인근의 역세권 오피스텔입니다. 주변에 상업 시설 및 업무 시설이 발달해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 인천1호선 아라역(도보 가능 거리), 원당대로 등 주요 도로 인접.

* 상업 및 편의시설: 인근 상업 지구 내 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 접근 용이.

* 교육시설: 인천해든초등학교, 마전중학교 등 도보 통학 가능 거리.

* 녹지/휴식공간: 단지 주변 소규모 공원 및 검단신도시 내 공원 접근 가능.

4.3. 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이나 주변 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2023년 준공된 신축 오피스텔로, 현대적인 시설 이용이 가능합니다. 다락방이 있어 공간 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주차 정보

자주식 289대, 기계식 104대, 전기차 4대 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가가 필요합니다. (본건은 오피스텔로, 일반적인 주택 거래와는 다를 수 있으나 관련 규정 확인 필요)

6.2. 임차인 보증금 인수 가능성

김승옥 임차인의 보증금 28,000,000원에 대해 배당 여부에 따라 인수될 가능성이 있습니다. (권리분석 참조)

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 상황 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경512350호로 인천광역시 서구 당하동 소재 검단역법조타운리슈빌에스 주상복합 내 오피스텔입니다. 2023년 준공된 신축 건물로, 전용면적 28.55㎡(약 8.63평) 규모의 소형 오피스텔입니다. 인천1호선 아라역 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 업무지대로서의 가치가 높습니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰자는 등기부상 권리 관계를 깨끗하게 인수하게 됩니다. 다만, 임차인 김승옥의 보증금 28,000,000원에 대한 배당 순위 및 실제 배당 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으며, 대항력은 없으나 주의가 필요합니다. 지역 개발 호재 및 교통 편의성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 역세권 오피스텔: 2023년 준공된 최신 시설과 인천1호선 아라역 도보 이용 가능한 입지.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무지대 발달로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰로 모두 소멸되어 권리상 안전함.

* 검단신도시 개발 수혜: 검단신도시 개발 진행에 따른 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 2024년 8월 16일 직거래 사례는 30,721만원 (28.756㎡, 8층)으로, 본건 면적(28.55㎡)과 유사하며 현 시세의 주요 참고 자료로 활용될 수 있습니다. 감정가는 241,000,000원입니다.

9.2. 인수 보증금

0원

9.3. 예상 입찰가 산정

최신 실거래가(약 3억 721만원)와 감정가(약 2억 4,100만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가보다 높은 가격에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 지역 개발 가치와 신축 역세권 입지를 감안하여 보수적으로 접근 시 감정가 대비 5~10% 상향을, 적극적으로 접근 시 최근 실거래가 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 범위: 253,000,000원 ~ 265,000,000원

* 적극적 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

9.4. 권장 입찰가

275,000,000원

* 참고사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.