나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1589 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 4층417호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 '관교여자중학교' 서측 근거리에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

2017.08.28.일자에 사용승인 된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제417호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감, 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 타일붙임마감 등, 창호: 하이샷시 마감 등.

이용상태

연립주택(도시형생활주택) 임. ※ 후첨 '내부구조도' 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 및 각종 보안설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

31필 일단의 북서측 하향 완경사, 사다리형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약20미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(2,3,5~10,12~25) :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사 육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(11,28,~30) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(26) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역 (남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>. 기호(27,31) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(1~31) 토지 전체 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1589 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 4층417호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 109,000,000원

* 건물 전용면적: 38.15㎡ (약 11.54평)

* 토지 면적: 33.10㎡ (약 9.92평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 선순위 전세권 존재

* 특수물건정보: 선순위 전세권

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '관교여자중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태

본건 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

주요 토지 이용 계획으로는 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역 등이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 전세권 (2023년 8월 18일 설정, 이원만, 230,000,000원)이 말소기준권리가 되어 경매로 소멸될 예정입니다.

* 임의경매 개시

2025년 9월 24일, 채권자 이원만 (채권액 230,000,000원)에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025년 9월 24일

임차인 이 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약

* 갑구 3: 소유권이전 (주식회사천경, 2018.01.02.)

* 갑구 9: 소유권이전 (주식회사빛, 2023.08.18.)

* 을구 1: 전세권설정 (이원만, 230,000,000원, 2023.08.18., 말소기준권리)

* 갑구 14: 임의경매 (이원만, 230,000,000원, 2025.09.24.)

* 등기부채권 총액: 230,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 주안동 일대는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 주변 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 5월에 거래된 인근 연립·다세대 주택의 면적별 실거래가는 43.33㎡(약 13.1평) 기준 8,200만원, 44.77㎡(약 13.5평) 기준 12,200만원, 44.4㎡(약 13.4평) 기준 9,000만원입니다.

* 본건은 38.15㎡(약 11.54평)로 비교적 작은 면적이지만, 2017년에 사용 승인된 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '관교여자중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통망도 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물 상태: 2017년 사용 승인된 건물로, 외벽은 드라이비트, 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 등으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 소화전, 화재탐지, 보안 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 거래 허가 구역: 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내 외국인 등이 토지를 취득할 경우 허가가 필요합니다. 이는 일반적인 경매 절차에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 추후 명의 이전 시 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2017년식 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 거주 시 유지보수에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 눈에 띄는 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 신축(2017년) 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호하고 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다.

주변 입지 조건과 교통, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 교육 환경도 양호한 편입니다.

최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 소액 투자나 실거주용으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

다만, 토지 거래 허가 구역으로 지정된 점은 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 건물 상태가 우수합니다.

* 임차인 및 선순위 권리가 경매로 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 실거주 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건들이 8,200만원에서 12,200만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건은 38.15㎡(약 11.54평)이며 2017년식으로, 가장 최근 거래된 43.33㎡(약 13.1평)의 2001년식 물건이 8,200만원에 거래된 점을 고려하면, 본건은 면적이 작지만 연식이 최신이라는 장점이 있습니다.

* 이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 95,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 이는 감정가(109,000,000원) 대비 약 87% 수준으로, 보수적인 투자 관점에서 책정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.