나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512584 [1] 인천광역시 계양구 계산동 962-50 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산시장” 동측 인근에 위치하며 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건중 1층 101호 내, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 등 추정. 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측으로 소재하는 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의 )), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512584 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 962-50 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 28.00㎡ (약 8.5평)

토지지분: 28㎡ (약 8.5평)

건물면적: 46.84㎡ (약 14.2평)

건물지분: 46.84㎡ (약 14.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물대장상 신주소: 인천광역시 계양구 계산천동로19번길 8-17 (계산동)

건축물대장상 건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물

건축물대장상 총층수: 3층

건축물대장상 지하층수: 1층

건축물대장상 전유부분 면적: 46.84㎡ (상기 건물면적과 동일)

건축물대장상 준공일자: 1990년 8월 4일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 소재하며, "계산시장" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용이 양호한 지역입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건의 북서측으로 소재하는 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김영자, 한은복, 유정희 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 을구 3번 (주택임차권): 인천도시공사, 임차금액 96,500,000원. 전입일자 2021-08-24, 확정일자 2021-07-28. 말소사항에 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 을구 8번 (압류): 구로세무서장. 이는 말소기준권리가 됩니다.

* 을구 9번 (가압류): 주택도시보증공사. 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구 10번 (강제경매): 서울보증보험. 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,140,859,312원.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 인천도시공사 (입주자 안지만)

* 보증금: 96,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-24

* 확정일자: 2021-07-28

* 배당신고일자: 2023-10-06

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (을구 3번 주택임차권, 물건명세서 참고사항 확인)

* 임차인: 서울보증보험주식회사

* (참고: 서울보증보험은 채권자로 등기부에 기재되어 있어, 임차인 정보와 중복되거나 오류일 가능성이 있습니다. 권리분석 시 인천도시공사 임차인 정보에 집중해야 합니다.)

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 구로세무서장의 압류(을구 8번)입니다. 말소기준권리보다 선순위인 인천도시공사의 주택임차권(을구 3번)은 대항력이 있으며, 보증금 96,500,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 보증금 전액이 배당되지 않는 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 인천광역시 계양구 계산동은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. '계산시장'이 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 실거래 사례(2026년 7월)를 기반으로 분석한 결과는 다음과 같습니다:

* 47.42㎡ (2026년 7월 거래): 80,000,000원

* 31.47㎡ (2026년 7월 거래): 50,000,000원

* 56.54㎡ (2026년 7월 거래): 113,000,000원

본건 건물면적 46.84㎡와 유사한 면적의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가 96,000,000원은 유사 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식(1990년 준공)을 감안하여 추가적인 시세 조정이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'계산시장'이 인접해 있어 식료품 및 생필품 구매가 용이합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교통시설

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 불편하지 않은 지역입니다. (주변 대중교통 정보는 지도 서비스 등을 통해 추가 확인 필요)

5.3. 주변 시설

인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경으로, 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 주변 환경 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 임차인 관련 리스크

본건은 대항력 있는 임차인(인천도시공사)의 보증금 96,500,000원이 낙찰자에게 인수되는 물건입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 미회수 금액만큼 낙찰자가 추가로 부담해야 하므로, 배당 현황을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

6.2. 건물 노후도

건축물대장상 준공일자가 1990년으로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)이 임박하였으므로, 경매 진행 시점에 따라 허가구역 지정의 영향 여부를 확인해야 합니다. (현재 날짜 기준으로는 지정 만료 예정).

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, '계산시장' 인근에 자리하여 생활 편의성이 우수하며 교통 환경 또한 양호합니다. 권리 분석상 가장 핵심적인 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 96,500,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 잠재적 인수 부담이 발생하므로, 배당 현황 분석이 필수적입니다. 최근 거래 사례를 고려한 시세는 감정가와 유사한 수준으로 파악되나, 임차인 인수 보증금을 감안한 최종 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 계산시장 및 근린생활시설 인접으로 인한 우수한 생활 인프라.

* 지역 내 안정적인 주거 환경.

* 합리적인 수준으로 평가된 감정가.

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

인수 임차인 보증금: 96,500,000원

본 물건의 핵심은 인수되는 임차인 보증금이 감정가와 유사하거나 초과한다는 점입니다. 이는 낙찰 시 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 임차인이 배당을 통해 얼마만큼의 보증금을 회수할 수 있는지 파악하는 것이 최우선입니다.

최근 거래 사례(2026년 7월)에서 47.42㎡ 면적이 80,000,000원에 거래된 점과 본건의 감정가(96,000,000원)를 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 접근해야 합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액(96,500,000원)을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 따라서, 낙찰자가 최종적으로 부담하는 총 금액이 현재 시세(약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 추정)보다 낮다는 확신이 있어야 합니다.

보수적인 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 선으로 제안합니다. 이는 인수 보증금(96,500,000원)을 고려했을 때, 최종 부담액이 시세 범위를 크게 벗어나지 않도록 하는 데 중점을 둔 금액입니다.

주의: 본 예상 입찰가는 임차인의 배당 현황 및 최종 낙찰가의 변동 가능성을 모두 고려해야 하므로, 반드시 사전에 상세한 권리 분석 및 배당표 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.