나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512680 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1180-16 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 주상용 부동산 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 인천1호선 인천터미널역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

1990.11.08 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 건물내 제1층 제102호로서, - 외 벽 : 적벽돌 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 및 알루미늄샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-토지 별도등기 있음.
-본건 건물 외벽에 '송정빌라2'로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512680 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1180-16 1층102호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

111,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 33.10㎡ (약 9.99평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 44.82㎡ (약 13.56평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상 물건과 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 주상용 부동산 등이 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 인천1호선 인천터미널역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경512680) - 서울보증보험 채권

3.2. 인수되는 권리

특별한 인수 권리는 없으나, 임차인 정 의 대항력 존재로 명도 진행 시 주의가 필요합니다. SGI 인수조건 변경으로 인해 을구 9번 주택임차권등기(한국토지주택공사)는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-14

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있어 명도에 주의 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-07

* 배당신고일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

대상 물건은 주택 및 상가 혼용지대로, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 지역입니다. 도보 거리 내 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능하며, 인근에 상업시설도 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 1990년 11월 8일 사용 승인된 벽돌조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 2층 건물 내 제1층 제102호입니다.

* 외벽: 적벽돌 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 하이샤시 및 알루미늄샤시 등

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스 난방 설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육 시설: 인천성리중학교, 인천구월서초등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 교통 시설: 인천1호선 인천터미널역 및 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의 시설: 인근 상업 지구를 통해 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역 지도 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기 있음: 권리분석 시 확인 필요하며, 매각으로 인해 소멸될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (정 ): 보증금 0원이라 직접적인 금전 부담은 없으나, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* SGI 인수 조건 변경: 채권자인 서울보증보험의 조건 변경으로 인해 일부 권리 관계에 영향을 줄 수 있으며, 이는 명확한 권리 분석이 요구됩니다.

* 건물 외벽 표시: 본 건물 외벽에 '송정빌라2'로 표시되어 있으나, 등기부상 주소와 다를 수 있어 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 1천 1백만원으로 책정되었으나, 제공된 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 높은 감정가일 가능성이 있습니다. 특히, 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인이 존재하여 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 토지 별도 등기 및 SGI 인수 조건 변경 등도 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 법적 절차에 따라 투명하게 진행될 가능성이 높습니다.

* 인천1호선 인천터미널역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 낮을 경우, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(38~40㎡)의 다세대주택 매매가는 4,500만원 ~ 5,000만원 수준으로 확인되었습니다. 반면, 본건의 감정가는 111,000,000원입니다.

감정가와 시세 간의 차이가 크므로, 실제 경매에서의 입찰가는 시세 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 명도 비용 및 예상 협의금, 토지 별도 등기 관련 제반 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 상기에서 언급된 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 70,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 유사 면적의 최근 매매가보다는 높으나, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 잠재적 시세 상승 및 경매 상황을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.