나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512632 [1] 인천광역시 부평구 부평동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "희망공원"북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2000.12.11) 외벽 : 스타코 마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-건물 외벽에 'A동'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512632 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-59 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 14.30㎡ (약 4.33평)

* 건물면적: 39.91㎡ (약 12.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 외부 표기: 'A동'

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "희망공원" 북측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통: 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 이용: 대체로 세장형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용 중임.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경512632 강제경매개시결정 등기. (을구 14번 주택임차권 등기보다 후순위)

* 총 등기부채권액: 105,000,000원

* 임차인 현황:

* B (BATBAYARMUNKHBAT): 전입일자 2024-11-13, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 최 (최우석): 전입일자 2025-06-02, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 주택도시보증공사(이 ): 전입일자 2022-04-21, 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. 확정일자 2022-03-18, 배당신고일 2024-05-14. (등기부상 을구 14번 주택임차권 등기, 말소 대상)

* 인수되는 보증금: 0원 (주택도시보증공사(HUG)의 보증금은 말소 대상일 가능성이 높음. 다만, 대항력 있는 임차인들의 보증금이 미상이므로, 이사비 등 명도 관련 비용 발생 가능성 있음.)

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 14번 주택임차권등기. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 주변 건물: 본건은 "희망공원" 북측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속함.

* 최근 시세 동향 (2026년 7월 기준):

* 인천 부평구 부평동 656-11 (해담캐슬, 2016년 준공, 43.31㎡): 188,000,000원

* 인천 서구 부평동 475-12 (우진그린빌, 2001년 준공, 38.94㎡): 70,000,000원

* 인천 부평구 부평동 10-498 (해피팰리스, 2015년 준공, 49.26㎡): 284,000,000원

* 분석: 주변 다세대주택의 실거래가는 건물 연식, 면적, 브랜드 등에 따라 상당한 편차를 보임. 본건과 유사한 연식(2000년 준공) 및 면적(39.91㎡)의 경우, 2001년 준공된 38.94㎡ 면적의 '우진그린빌'이 70,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 시세의 하단으로 보임. 2016년 준공된 43.31㎡ 면적의 '해담캐슬'이 188,000,000원에 거래된 사례는 본건보다 신축이며 면적이 약간 더 크다는 점을 감안해야 함. 2015년 준공된 49.26㎡ 면적의 '해피팰리스'는 284,000,000원으로, 이는 본건보다 신축 및 면적이 더 큰 경우임. 따라서 본건의 감정가 116,000,000원은 인근 시세의 중간 정도 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "희망공원"이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공함. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

* 교육: 상대보호구역(무지개유치원)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음.

* 기타: 건물 외벽에 'A동'으로 표기되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임 정보가 없는 'B ' 및 '최 ' 임차인이 존재함. 이들의 실제 거주 의사, 명도 협상 과정에서 이사비 등 추가 비용 발생 가능성이 매우 높음.

* 건물 노후도: 2000년 준공 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 수리 필요성이 있을 수 있음.

* 토지 이용 계획: 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 등 규제 지역에 해당함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, "희망공원" 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 감정가는 116,000,000원으로 주변 실거래가를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 현재 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 없는 임차인이 2명 존재하여 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있는 중대한 리스크가 존재합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권은 말소 대상일 가능성이 높으나, 최종 말소 여부는 등기부등본 재확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공원 인접 쾌적한 주거 환경: "희망공원"이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 준수한 입지 조건: 부평구 내 주거 지역으로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 감정가 대비 시세: 주변 실거래가를 고려했을 때, 감정가가 시세 대비 과도하게 높지 않은 편임.

* 명도 협상 용이 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 확인되어, 일반적인 채권 회수 목적의 임차인에 비해 명도 협상 전략 수립이 가능할 수 있음 (단, 이는 예상일 뿐 반드시 전문가와 상의 필요).

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없다는 점과 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 2명의 명도 관련 비용 및 협상 리스크를 보수적으로 반영하여 산정합니다.

* 감정가: 116,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 범위: 약 70,000,000원 ~ 284,000,000원 (본건과 면적, 연식, 브랜드 등 차이 고려 필요)

* 본건 면적(39.91㎡) 및 연식(2000년) 고려 시 예상 시세: 약 90,000,000원 ~ 130,000,000원

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

투자를 결정하기 전에 반드시 해당 임차인들과의 직접적인 소통 또는 전문가를 통한 명도 협상 전략 수립이 필수적이며, 관련 법률 전문가의 면밀한 자문을 받는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.