나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72388 [1] 경기도 남양주시 호평동 298-4 아인스파크 102동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "판곡고등학교" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 202호로서 외벽 : 벽돌타일 및 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실1, 현관 등)으로 이용중임. (내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(호만브레인유치원), 배출시설설치제한 지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 기본 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72388 (1)

소재지: 경기도 남양주시 호평동 298-4 아인스파크 102동 2층 202호

건물용도: 다세대주택

건축년도: 2016년 11월 (사용승인일 기준)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 24.96㎡ (약 7.55평)

토지 지분: 24.96㎡ (약 7.55평)

건물 면적: 38.35㎡ (약 11.60평)

건물 지분: 38.35㎡ (약 11.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 202호

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 164,000,000원

채권액 합계 (등기부 기준): 150,000,000원 (압류, 강제경매)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "판곡고등학교" 동측 근거리에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (2022-11-15)

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 박숙자(2019-03-26), 김택현(2021-04-27)

* 을구 1번: 주택임차권 (조성민), 보증금 150,000,000원, 전입일자 2021-04-15, 확정일자 2021-02-10. 말소기준권리보다 선순위임.

* 갑구 14번: 주택도시보증공사의 강제경매 (2025-09-25)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(조성민)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-15

확정일자: 2021-02-10

대항력: 있음

인수 여부: 을구 1번 임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능합니다. 판곡고등학교 등이 인근에 있어 학생 및 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입 용이, 버스정류장 인접

* 교육: 판곡고등학교 등 인접

* 편의시설: 인근 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능 (정확한 위치 및 종류는 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 최종 투자 비용에 직접적으로 영향을 미칩니다.

* 토지이용계획상 "토지거래계약에관한허가구역"으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상에 해당하며 일반 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 건축년도가 비교적 최근(2016년)이고 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편이나, 인수해야 할 보증금 액수가 감정가 및 추정 시세와 상당한 차이가 없어 투자 매력도가 낮을 수 있습니다. 입찰 시에는 명도 절차 및 추가 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 편의성이 확보된 지역 내 다세대주택

* 비교적 최신 건축 연도로 관리 상태 양호 기대

* 인근 기반 시설 접근 용이

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 45.84㎡ (2015년식): 14,900,000원 (2026년 5월)

* 55.57㎡ (2013년식): 14,500,000원 (2026년 5월)

* 53.46㎡ (2011년식): 15,000,000원 (2026년 7월)

본건의 건물 면적은 38.35㎡입니다. 위 데이터를 바탕으로 본건의 순수 부동산 가치를 추정하면, 면적당 가격을 고려할 때 약 100,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 총 투자 비용(예상 입찰가 + 인수 보증금)이 순수 부동산 가치를 초과하지 않도록 해야 합니다.

* 추정 순수 부동산 가치 (낮은 범위): 100,000,000원

* 인수 보증금: 150,000,000원

만약 본건의 순수 부동산 가치가 100,000,000원이고, 낙찰자가 10,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 투자 비용은 10,000,000원(예상 입찰가) + 150,000,000원(인수 보증금) = 160,000,000원이 됩니다. 이는 추정된 순수 부동산 가치(100,000,000원 ~ 110,000,000원)보다 높은 금액입니다.

현실적으로, 인수해야 할 보증금이 부동산 자체의 가치보다 높아, 현재 시세 기준으로는 적극적인 입찰을 권장하기 어렵습니다. 만약 입찰을 진행한다면, 법원에 납부하는 금액(예상 입찰가)은 보수적으로 책정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 10,000,000원 (매우 보수적인 금액)

* 총 예상 투자 비용: 10,000,000원 (예상 입찰가) + 150,000,000원 (인수 보증금) = 160,000,000원

* 주의: 위 총 예상 투자 비용은 추정된 순수 부동산 가치(100,000,000원 ~ 110,000,000원)를 초과하므로, 투자 회수가 어려울 수 있습니다. 정확한 가치 판단 및 명도 가능성 등을 철저히 검토 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.