나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64319 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 265-3 식사라데팡스2차 103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제1층 제102호로서, 외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

공부와의 차이

본건 지층에 공부상 미등재된 창고로 이용중인 부분이 소재하는 것으로 탐문되니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026.5.21. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 265-3번지에 소재한 식사라데팡스2차 103동 1층 102호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64319 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건축물대장상 건물명은 '식사 라데팡스 2차'이며, 2017년경 건축된 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

해당 물건의 감정가는 218,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

토지 면적은 67.08㎡ (약 20.3평)이며, 건물 면적(전용면적)은 60.47㎡ (약 18.3평)입니다.

주차는 총 24대가 가능합니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본 건은 서측의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 6월 1일 접수된 허종철 근저당권(을5)입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 송기현

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-14

확정일자: 2020-12-24

배당신고일자: 2023-03-24

제공된 정보상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 HUG 인수조건 변경, 그리고 2026년 5월 21일 제출된 HUG와의 확약서 내용에 따라, 임차인 송기현은 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔여 보증금을 청구하지 않겠다는 동의서를 제출한 것으로 파악됩니다. 따라서 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (법률적 효력 검토 필수)

- 임차인: 조현욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-04

대항력: 없음

상기 임차인은 보증금 및 차임이 없으므로 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계

위 임차인 현황에 따라, 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

본 건 등기부상의 총 채권액은 422,931,086원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기에 건축된 다세대주택들의 거래 사례가 다음과 같습니다.

- 식사동 769-8, 디펠리스2단지1동2동 (2017년 준공, 전용 67.98㎡, 1층): 2026년 5월 20일, 220,000,000원 (직거래)

- 식사동 1519, GL타운 (2018년 준공, 전용 72.55㎡, 1층): 2026년 5월 7일, 300,000,000원 (중개거래)

- 식사동 231-1, 드림팰리스101동102동 (2017년 준공, 전용 56.4㎡, 3층): 2026년 7월 10일, 167,000,000원 (중개거래)

본 물건의 건물면적(60.47㎡) 및 1층임을 감안할 때, '디펠리스2단지'의 거래 사례(2.2억)가 가장 유사하게 판단됩니다.

* 현 시세기준 예상 입찰가

감정가 218,000,000원 대비, 유사 단지 거래가 220,000,000원을 참고하여, 2.0억 ~ 2.3억 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본 건 인근에 양일초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설

인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

* 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에서 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 성장관리구역(산업zone) 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 일부 산업 시설이나 농축산 관련 시설이 산재할 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서의 법적 효력

임차인 송기현과 주택도시보증공사(HUG) 간에 체결된 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 대항력 포기 및 잔여 보증금 청구권 포기 내용이 매수인에게 실질적으로 승계되는지 여부를 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성

'대항력있는임차인'이라는 특이사항과 '대항력 없음' 기재가 공존하는 점은 주의가 필요합니다. HUG와의 확약서가 모든 법적 관계를 정리하는지 면밀히 확인해야 합니다.

* 공부상 미등재 창고

지층에 공부상 미등재된 창고로 이용 중인 부분이 탐문된다는 점은, 낙찰 후 원상복구 의무가 발생하거나 이에 따른 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건

본 건 외 다른 물건과 공동으로 담보 설정된 경우, 해당 공동담보 물건의 처리 결과가 본 건 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. (관련 정보 확인 필요)

* 건물 노후도

2017년경 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설(양일초등학교) 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가 2억 1,800만원으로, 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

특히, 임차인 송기현의 보증금 2억 1천만원에 대한 HUG와의 확약서 제출은 낙찰자가 보증금 인수 부담을 덜 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 가능성이 매우 높습니다. 그러나 이 부분에 대한 법률적인 검토는 필수적입니다.

다만, 공부상 미등재 창고, 공동담보 여부 등 잠재적인 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 확약서에 따른 보증금 인수 부담 완화 기대: 임차인 송기현의 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해, 임차인 관련 리스크가 현저히 감소할 것으로 기대됩니다.

* 합리적인 가격 메리트: 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

* 교육 시설 인접: 초등학교가 인접해 있어 실수요자들의 관심이 꾸준할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 및 임차인 조현욱의 보증금 0원 기준)

주변 시세 및 본 건의 특징(1층, 전용면적 60.47㎡)을 고려하여, 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전 반드시 현장 확인 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.