나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64291 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 238-25 가동 3층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '고양초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제가동 제3층 제406호로서, (사용승인일 : 2013년 01월 15일) 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 '공동주택(연립주택-도시형생활주택)'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '공동주택(도시 형생활주택)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업 ,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(고양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(벽제관지)<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 문태훈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64291 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 238-25 가동 3층 406호

용도: 도시형생활주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 31.79㎡ (약 9.62평)

건물면적: 44.74㎡ (약 13.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 토지이용계획

제1종일반주거지역

가축사육제한구역

상대보호구역(고양초등학교)

역사문화환경보존지역(벽제관지)

과밀억제권역

토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '고양초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 물건은 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경64291)로, 접수일자는 2025년 09월 24일입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 문 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 15일

* 확정일자: 2020년 12월 24일

* 배당신고일자: 2023년 03월 22일

* 대항력: 없음 (제공된 정보상)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 개요 없음).

신청채권자인 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다.'는 내용의 2026년 6월 11일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2013년 01월 18일

* 공유자전원지분전부이전: 2013년 02월 27일

* 소유권이전: 2021년 05월 06일

* 주택임차권 (문태훈): 2023년 03월 22일 접수, 금 135,000,000원 (을구, 말소 예정/대상)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025년 09월 24일 접수, 금 135,000,000원 (말소기준권리)

등기부채권 총액: 135,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 고양초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 건물 구조 및 용도

* 건물: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 406호

* 사용승인일: 2013년 01월 15일

* 주 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

5.4. 설비 내역

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 조건

* HUG(주택도시보증공사)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차인이 대항력을 포기하였으나, 혹시 모를 법적 해석의 차이나 돌발 상황에 대비한 주의가 필요합니다. (명시적으로 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 인수 부담은 적을 것으로 예상)

6.2. 토지이용계획

* 학교(고양초등학교) 주변의 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 벽제관지 인근의 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 문화유산 보존 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)에 해당하여 수도권 관련 규제 및 외국인 투자 시 허가 절차가 요구될 수 있습니다.

6.3. 건물 연식

* 2013년식 건물로, 약 13년이 경과하여 신축 대비 감가 요인이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 4,500만원입니다.

권리 관계상 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

입지 조건은 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 특별한 가치 상승 요인이나 희소성은 상대적으로 낮다고 판단됩니다.

토지이용계획상 여러 규제가 존재하여 향후 개발 또는 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

전반적으로 권리상 큰 문제는 없으나, 입지 및 건물 노후도를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확화: 임차인 대항력 포기 확약서로 인한 인수 부담 최소화.

* 감정가 대비 시세 경쟁력: 주변 유사 물건 시세와 비교하여 잠재적 가치 분석.

* 안정적인 주거 지역: 근린생활시설 및 학교와 인접하여 안정적인 주거 환경.

9. 예상 입찰가

최근 주변 매매 사례 분석 결과, 2026년 7월 6일 거래된 '소노하임고양'(46.69㎡, 2020년식)이 180,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 평당 약 1,276,000원의 시세로 추정할 수 있습니다.

본 물건의 건물 면적(44.74㎡)에 이 기준을 적용하면 약 173,000,000원의 시세가 산출됩니다.

그러나 본 물건은 2013년식으로 '소노하임고양'보다 건축 연식이 오래되었으며, 주변 환경 역시 '보통' 수준으로 평가되므로, 신축 건물의 최고 시세보다는 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

현재 감정가 145,000,000원은 평당 약 973,000원으로, 최근 신축 거래 시세보다는 낮은 수준입니다.

임차인의 대항력 포기 확약서가 유효하다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

주변 시세 및 물건의 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준인 145,000,000원, 좀 더 공격적으로는 150,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

입찰 전, 임차인 관련 인수조건변경확약서의 최종 법적 유효성 및 효력에 대한 전문가의 검토를 반드시 거치시길 권장합니다.

10. 주변 시설 조사 (혐오시설)

경기도 고양시 덕양구 고양동 238-25번지 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있거나 심각한 영향을 줄 만한 사항은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 보이고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.