나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64321 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 1148-6 아이씨티일산 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "지도중학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 건내 제12층 제1205호로서, (사용승인일 : 2020.07.24.) 외벽 : 대리석붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측, 북동측, 남동측으로 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 신청채권자 한국주택금융공사는 임차권자 구현경 임대차보증금반환채권의 승계인임.
2. 신청채권자인 한국주택금융공사(양도전:주택임차권자 구현경)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.12.자 확약서를 제출함.
3. 신청채권자 한국주택금융공사는 임차권자 구현경의 임대차보증금반환채권에 대하여 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 의하여 후순위권리자보다 우선배당을 받음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

사건번호: 고양지원 2025타경64321 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 1148-6, 아이씨티일산 12층1205호 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 중앙로 612)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설)

건축년도: 2020년 7월 24일 사용승인

총층수: 15층 건물 중 12층

1.2. 토지정보

토지면적: 5.82㎡ (약 1.76평)

토지지분: 5.819399999999999㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 면적정보

건물면적: 31.52㎡ (약 9.54평)

건물지분: 31.523㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각정보

감정가: 208,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "지도중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 갑3 (2025-09-24 접수): 한국주택금융공사 강제경매 (211,746,082원) - 말소기준권리

* 을1 (2024-10-17 접수): 구현경 주택임차권 (190,000,000원) - 말소

* 갑2 (2020-10-08 접수): 권영란 소유권이전1번신탁등기말소 (-) - 말소되지 않음 (매매 신탁재산 처분)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 구

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 확정일자: 2020-09-17

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석요약

본건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정등기(2025.09.24.)입니다. 이를 기준으로 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

특히, 임차인 구현경은 '대항력 없음'으로 분석되며, 신청채권자인 한국주택금융공사는 임차권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본건 경매로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 화정동 일대는 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 주변으로 다양한 상업 시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 기본적인 급배수, 위생, 소방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 지도중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

본건은 "대항력있는 임차인"이라는 특이사항이 초기에 언급되었으나, 권리분석 결과 신청채권자의 확약으로 인해 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 최종 분석되었습니다. 다만, 이러한 권리관계의 복잡성은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합의견

경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 아이씨티일산 오피스텔 경매 물건입니다. 2020년 신축 건물로 비교적 신축성이 양호하며, 입지 조건 및 교통 여건도 보통 이상입니다. 권리분석상 인수되는 권리나 임차보증금이 없어 명도 진행이 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

8. 투자포인트

* 비교적 신축(2020년 준공) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 화정동 지역 내 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 권리분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 전용면적 31.52㎡ (약 9.54평)의 실용적인 면적입니다.

9. 예상입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물 동일 면적(31.523㎡)의 경우 2025년 2월 210,000,000원에 거래되었고, 2026년 1월 189,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 208,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 가장 낮은 189,000,000원과 감정가 및 다른 실거래가 사이의 가격을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 경쟁 상황과 낙찰률을 감안하여 보수적으로 접근 시 198,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.