나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64317 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-19 한울하임 124동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 402호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 다세대주택 2개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정예원)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

2.2. 교통 상황

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.2. 등기부 요약

3.3. 인수되는 권리 및 금액

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 매매 사례

4.2. 지역 시세 동향

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

5.2. 건물 구조 및 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

6.2. 특이 임차인 존재

6.3. 권리 변동 가능성

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64317 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-19 한울하임 124동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 209,000,000원

토지면적: 48.48㎡ (약 14.67평)

건물면적: 50.18㎡ (약 15.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

소유자: 차주환 (등기부 요약 참조)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 북서측으로 양일초등학교가 소재합니다. 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재된 주택지대로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 1: 임은숙

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-06-10

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (양도 전: 정예원)

보증금: 205,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-04-15, 확정일자: 2021-03-23, 배당신고일자: 2023-05-24

대항력: 없음

비고: HUG에서 인수조건 변경 확약서를 제출하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 차주환 (갑4, 2019-07-11 접수)

* 신탁등기말소: 차주환 (갑6, 2021-04-13 접수)

* 주택임차권: 정예원 (을1, 2023-05-24 말소 예정, 205,000,000원, 전입 2021-04-15, 확정 2021-03-23)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑7, 2023-05-24 접수, 205,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 205,000,000원

3.3. 인수되는 권리 및 금액

신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차인(정예원)의 대항력은 포기되었으며 임차보증금 205,000,000원에 대한 부담은 인수되지 않습니다. 임차인 임은숙은 보증금 0원이므로 인수되는 금액은 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 매매 사례

최근 2026년 5월, 7월에 거래된 유사 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 53.39㎡ (약 16.15평): 110,000,000원 (2026년 5월)

* 66.329㎡ (약 20.07평): 127,000,000원 (2026년 7월)

* 71.2664㎡ (약 21.56평): 120,000,000원 (2026년 7월)

제공된 매매 정보에 따르면, 성석동 일대의 다세대주택 시세는 면적에 따라 평당 약 168만원에서 206만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 시세 동향

본 물건은 전용면적 50.18㎡(약 15.18평)으로, 유사 면적의 경우 평당 약 168만원에서 206만원의 거래가를 고려할 때, 약 8,400만원에서 10,300만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 하지만 본 건의 감정가는 209,000,000원으로, 최근 실거래가 시세 대비 약 2배 이상 높은 수준입니다. 이는 감정가와 실제 시장 시세 간의 상당한 괴리를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

양일초등학교가 인근에 위치하며, 주변 지역은 주택지대가 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 이용하는 데 무리가 없습니다. 다만, 주변에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조로, 4층 중 4층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감입니다. 창호는 새시 이중창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가(209,000,000원)가 최근 실거래가 기준 시세(약 8,400만원 ~ 10,300만원)보다 현저히 높아, 경매 낙찰 후 매각 시 큰 손실이 발생할 위험이 있습니다. 따라서 입찰가는 시세에 기반하여 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 특이 임차인 존재

임차인 임은숙 씨는 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이러한 비정상적인 임대차 관계의 정확한 내용과 사유는 추가적인 확인이 필요하며, 잠재적인 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 권리 변동 가능성

주택도시보증공사가 제출한 인수조건 변경 확약서로 인해 임차보증금 부담은 인수되지 않으나, 법적 절차상의 오류나 누락이 발생할 경우 예기치 못한 권리 관계 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인의 대항력 있는 권리가 포기되어, 205,000,000원의 임차보증금 부담을 인수하지 않는다는 점에서 권리 관계가 명확해진 장점이 있습니다. 즉, 낙찰자는 해당 보증금에 대한 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 감정평가액(209,000,000원)과 최근 실거래가 시세(약 8,400만원 ~ 10,300만원) 간의 상당한 격차입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 가능성을 높이는 요인입니다. 또한, 보증금 0원에 대항력이 있는 임은숙 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요한 특이사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 확보: HUG의 확약으로 인해 인수되는 임차보증금이 0원으로, 권리 인수 부담이 없어 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가는 높으나, 실제 시장 거래가를 고려할 때 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 존재합니다. (단, 시세에 기반한 입찰가 산정 필요)

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인접 및 차량 접근성 등 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원임을 고려하고, 실제 시장 거래가 수준을 반영하여 산정합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(50.18㎡)의 경우 약 8,400만원에서 10,300만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

감정가(209,000,000원)는 시세 대비 과도하게 높으므로, 반드시 시장 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 범위를 하회하는 수준에서 접근하는 것이 바람직하며, 90,000,000원에서 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주의: 입찰 전 현장 확인 및 최신 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64317 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-19 한울하임 124동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 209,000,000원

토지면적: 48.48㎡ (약 14.67평)

건물면적: 50.18㎡ (약 15.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

소유자: 차주환 (등기부 요약 참조)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 북서측으로 양일초등학교가 소재합니다. 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재된 주택지대로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 1: 임은숙

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-06-10

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (양도 전: 정예원)

보증금: 205,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-04-15, 확정일자: 2021-03-23, 배당신고일자: 2023-05-24

대항력: 없음

비고: HUG에서 인수조건 변경 확약서를 제출하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 차주환 (갑4, 2019-07-11 접수)

* 신탁등기말소: 차주환 (갑6, 2021-04-13 접수)

* 주택임차권: 정예원 (을1, 2023-05-24 말소 예정, 205,000,000원, 전입 2021-04-15, 확정 2021-03-23)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑7, 2023-05-24 접수, 205,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 205,000,000원

3.3. 인수되는 권리 및 금액

신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차인(정예원)의 대항력은 포기되었으며 임차보증금 205,000,000원에 대한 부담은 인수되지 않습니다. 임차인 임은숙은 보증금 0원이므로 인수되는 금액은 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 매매 사례

최근 2026년 5월, 7월에 거래된 유사 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 53.39㎡ (약 16.15평): 110,000,000원 (2026년 5월)

* 66.329㎡ (약 20.07평): 127,000,000원 (2026년 7월)

* 71.2664㎡ (약 21.56평): 120,000,000원 (2026년 7월)

제공된 매매 정보에 따르면, 성석동 일대의 다세대주택 시세는 면적에 따라 평당 약 168만원에서 206만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 시세 동향

본 물건은 전용면적 50.18㎡(약 15.18평)으로, 유사 면적의 경우 평당 약 168만원에서 206만원의 거래가를 고려할 때, 약 8,400만원에서 10,300만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 하지만 본 건의 감정가는 209,000,000원으로, 최근 실거래가 시세 대비 약 2배 이상 높은 수준입니다. 이는 감정가와 실제 시장 시세 간의 상당한 괴리를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

양일초등학교가 인근에 위치하며, 주변 지역은 주택지대가 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 이용하는 데 무리가 없습니다. 다만, 주변에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조로, 4층 중 4층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감입니다. 창호는 새시 이중창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가(209,000,000원)가 최근 실거래가 기준 시세(약 8,400만원 ~ 10,300만원)보다 현저히 높아, 경매 낙찰 후 매각 시 큰 손실이 발생할 위험이 있습니다. 따라서 입찰가는 시세에 기반하여 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 특이 임차인 존재

임차인 임은숙 씨는 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이러한 비정상적인 임대차 관계의 정확한 내용과 사유는 추가적인 확인이 필요하며, 잠재적인 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 권리 변동 가능성

주택도시보증공사가 제출한 인수조건 변경 확약서로 인해 임차보증금 부담은 인수되지 않으나, 법적 절차상의 오류나 누락이 발생할 경우 예기치 못한 권리 관계 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인의 대항력 있는 권리가 포기되어, 205,000,000원의 임차보증금 부담을 인수하지 않는다는 점에서 권리 관계가 명확해진 장점이 있습니다. 즉, 낙찰자는 해당 보증금에 대한 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 감정평가액(209,000,000원)과 최근 실거래가 시세(약 8,400만원 ~ 10,300만원) 간의 상당한 격차입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 가능성을 높이는 요인입니다. 또한, 보증금 0원에 대항력이 있는 임은숙 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요한 특이사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 확보: HUG의 확약으로 인해 인수되는 임차보증금이 0원으로, 권리 인수 부담이 없어 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가는 높으나, 실제 시장 거래가를 고려할 때 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 존재합니다. (단, 시세에 기반한 입찰가 산정 필요)

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인접 및 차량 접근성 등 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원임을 고려하고, 실제 시장 거래가 수준을 반영하여 산정합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(50.18㎡)의 경우 약 8,400만원에서 10,300만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

감정가(209,000,000원)는 시세 대비 과도하게 높으므로, 반드시 시장 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 범위를 하회하는 수준에서 접근하는 것이 바람직하며, 90,000,000원에서 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주의: 입찰 전 현장 확인 및 최신 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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