나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73233 [1] 경기도 포천시 동교동 521-5 진흥빌라 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 동교동 소재 "동교2통마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 알씨조, 평스래브지붕 층수 : 지하 1층, 지상 4층 건물 내 1층 소재 외벽 : 벽돌쌓기, 페인팅 및 드라이비트 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지이며, 연립주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(동교동취락지구), 공공시설용지(2016-09-28)(동교지구), 주거용지(2016-09-28)(동교지구), 지구단위계획구역(2016-09-28)(주거형 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(재정비(2016.9.28))(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호)) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

서울보증보험주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기의 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73233 (1)

소재지: 경기도 포천시 동교동 521-5 진흥빌라 1층103호

용도: 연립주택 (건축물대장상 103호는 상가로 기재)

감정가: 63,000,000원

토지면적: 39.21㎡ (약 11.86평)

토지지분: 39.21㎡ (약 11.86평)

건물면적: 64.71㎡ (약 19.58평)

건물지분: 64.71㎡ (약 19.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경. 서울보증보험주식회사로부터 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 관련 확약서 제출됨 (우선변제권만 주장, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의).

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 포천시 동교동 소재 "동교2통마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건은 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 공공시설용지, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상 외 외국인 등, 용도 주택) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 3월 27일 주식회사 디지비캐피탈의 가압류 (등기부상 갑14).

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들만 존재하므로, 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 58,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 7월 9일

* 확정일자: 2015년 6월 25일

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 서울보증보험주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기의 말소에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 159,609,129원

4. 상권분석

* 본건이 소재한 동교동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일부 공장 및 창고 시설도 입지하여 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 진흥빌라는 1995년에 사용 승인된 건물로, 약 30년의 건축 연령을 가지고 있습니다. 1층 103호는 건축물대장상 '상가'로 기재되어 있어, 주택이 아닌 상업적 용도로 활용될 수 있습니다.

* 주변 유사 물건 시세 분석: (2026년 7월 기준, 인근 지역 부동산 정보 종합)

* 해당 지역의 연립주택 및 다세대주택의 평균 매매가는 평당 약 300만원 ~ 500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 1층 상가의 경우, 위치, 접근성, 건물 노후도 등에 따라 시세 편차가 크지만, 평당 400만원 ~ 600만원 내외에서 거래될 수 있습니다. 본건 건물면적(약 19.58평)을 기준으로 볼 때, 잠재적 시장가치는 약 7,800만원 ~ 11,700만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

* 이는 감정가 63,000,000원 대비 높은 수준이며, 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 지역 내에 소규모 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 포천시내로 이동 시 이마트 포천점, 롯데시네마 포천점 등 대형 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 교육: 지역 내 버스 노선이 운행되고 있으며, 동교초등학교, 포천중학교, 포천고등학교 등 교육 시설이 차량 이동 가능한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 의료시설: 포천중앙병원 등 지역 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 일부 소음이나 분진 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축사 등)에 대한 정보는 현재 시점에서 파악되지 않으나, 공장 및 창고 시설의 존재는 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 본건 103호가 전유부상 '상가'로 기재되어 있어, 주택으로의 직접적인 거주나 임대가 제한될 수 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이에 대한 확인이 필요하며, 향후 원상복구 등의 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련: 한국토지주택공사 임차인이 대항력이 없음을 확약서로 증명하였으나, 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 도시계획 및 규제: 본건 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당되어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로 약 30년의 노후도가 있어, 향후 수리 또는 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 동교동에 위치한 진흥빌라 1층 103호로, 경매 감정가는 63,000,000원입니다. 권리분석상 인수해야 할 부담이 거의 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 위험 또한 낮습니다. 특히 1층 상가로서의 잠재적 활용 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 건물 노후화, 용도 불일치 가능성, 지역 내 도시계획상 규제 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 낙찰 부담: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 인수되는 채무 및 보증금이 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 주변 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 상가로서의 활용 가능성: 1층 상가로 등록되어 있어, 지역 상권 및 수요에 따라 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 및 유사 물건 거래 사례(평당 400만원 ~ 600만원으로 추정)를 고려할 때, 본건 1층 상가(약 19.58평)의 시장 가치는 약 7,800만원 ~ 11,700만원으로 추정됩니다. 감정가 63,000,000원을 기준으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 비용, 수리비, 그리고 투자 수익률을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 55,000,000원에서 60,000,000원 사이로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 57,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.