나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64282 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-7 어반트리비 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하는 어반트리비 제4층 제402호로서, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 임야, 공장 및 창고, 잡종지등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 시내로의 접근성, 이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 4층 402호로서, 외벽은 몰탈위페인팅 및 치장벽돌등 마감 창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비등을 갖추었으며, 승강기설비는 설치되어 있으나 기준시점 현재 운행정지 상태인 바 경매참여시 재확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향 완경사지를 대체로 등고평탄하게 조성한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약4-6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 외부관찰시 복층(다락등 소재)으로 추정되는 바 경매참여시 재확인 바람. - 임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2023년1월31일 제10167호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.1.23.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.
2. 특별매각조건으로 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2를 납부하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64282 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-7, 어반트리비 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 53.38㎡ (약 16.15평)

건물면적: 52.56㎡ (약 15.90평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 임야, 공장 및 창고, 잡종지 등이 혼재하는 지역입니다.

북측으로 약 4-6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

다만, 식사지구 일대는 폐기물처리장, 레미콘 공장 등 환경기피시설로 인한 날림먼지, 악취, 소음 등의 문제가 장기간 제기되어 왔으며, 이는 지역 환경 및 재산권에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

반면, 고양국제고등학교, 동국대학교 일산병원, 식사체육공원 등 교육, 의료, 문화 시설이 인접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 엠메이드대부의 가압류(갑7, 2024.03.26 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을1, 양이슬, 보증금 292,000,000원)에 대해 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 본건 매각으로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

기타 등기부등본 상의 소유권이전, 가압류, 압류 등기들은 말소기준권리 후순위로 대부분 소멸 대상입니다.

* 임차인: GADELLAGARCIAJESUS

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(양이슬) (채권양수인)

보증금: 292,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-24

확정일자: 2020-12-04

배당신고일자: 2023-01-31

대항력: 없음 (HUG 확약서로 인해 말소 예정)

비고:

1.3. 상권분석

본건이 위치한 식사동 지역은 주거용 건물이 밀집한 지역이나, 인근에 공장 및 창고, 잡종지 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

주변의 식사동 839-10번지(헤리티지2동3동)의 경우, 식당, 편의시설 등이 다소 부족하다는 의견이 있습니다.

이는 단지 내 또는 인근 상가 이용이 주를 이룰 것으로 보이며, 본격적인 상업 활동을 위한 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

환경기피시설의 존재는 지역 이미지 및 상권 활성화에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.4. 생활정보

본건은 4층 중 4층에 위치한 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈위페인팅 및 치장벽돌, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 내 승강기가 설치되어 있으나, 현재 운행 정지 상태이므로 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

외부 관찰 결과 복층(다락 등) 구조로 추정되므로, 경매 참여 시 현장 방문하여 실제 구조를 확인하는 것이 좋습니다.

인근에 고양국제고등학교, 동국대학교 일산병원이 위치해 있어 교육 및 의료 환경이 양호합니다.

식사체육공원 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 재매각 물건으로, 최초 매각 과정에서 유찰되었거나 계약 해지 등의 사유가 있었을 가능성이 있습니다.

특별매각조건으로 매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2(20%)로 높게 책정되어 있습니다. 이는 일반적인 경매보다 더 많은 초기 자금이 필요함을 의미합니다.

승강기 운행 정지 상태는 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

외부 관찰 상 추정되는 복층 구조는 건축법상 위반 여부 또는 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

식사지구 일대에 위치한 환경기피시설(폐기물처리장, 레미콘 공장 등)로 인한 먼지, 악취, 소음 등의 환경적 문제는 장기적으로 거주 환경에 영향을 미치고 부동산 가치에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 채무 부담(HUG 임차보증금) 없이 취득할 수 있다는 큰 장점이 있으나, 재매각 이력, 높은 매수보증금, 승강기 및 복층 구조 관련 확인 사항 등 고려해야 할 리스크가 존재합니다.

무엇보다 식사지구 일대의 환경기피시설 관련 문제는 장기적인 관점에서 부동산 가치 및 거주 만족도에 상당한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로, 입찰 전 충분한 사전 조사가 필수적입니다.

주변 시세는 유사한 조건의 물건이 3억원 이상에서 거래된 사례가 있어 가격 메리트는 존재하나, 리스크 요인들을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 보증금 인수 부담이 없어 명확하게 인수할 권리가 없습니다.

경매 절차상 높은 경쟁률이 예상되지 않아 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

주변 시세 대비 저가 매수 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 건물 면적 및 층수를 감안하면 3억원 초반대의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다 (예: 2026년 7월, 51.76㎡, 4층, 328,000,000원 [cite:Sale1]). 감정가는 297,000,000원입니다.

하지만, 재매각 이력, 20%의 높은 매수보증금, 승강기 고장, 복층 구조 확인 필요성, 그리고 무엇보다 식사지구 일대의 환경기피시설 문제로 인한 잠재적 리스크를 감안해야 합니다. 이러한 리스크는 일반적인 입찰자들이 주저하게 만드는 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 감정가 이하 또는 근접한 가격에서 경쟁을 고려한 입찰 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

본건의 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 예상 입찰가로 295,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.