나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13355 [1] 서울특별시 노원구 중계동 34-5 중계현대6차아파트 104동 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 "불암고등학교" 남동측 인근에 위치한 "중계현대6차아파트" 제104동 제1층 제101호으로 주변은 아파트 단지와 아파트단지 주변의 근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치하며 서측 원거리에 지하철 "중계역"이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상19층 공동주택(아파트)으로 사용승인일은 2018년 06월 07일입니다 외벽: 시멘몰타르위 페인트 마감 등` 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등으로 마감함

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,엘리베이터,난방,도시가스, 화재안전장치 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택(아파트)의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 서측과 북측으로 중계로(폭 약20m)와 중계로8길(폭 약10m)를 통하여 단지내 도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,7) 도시지역,제3종일반주거지역,도로(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리지역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자-외국인등용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 기호 (2,3,8,9,10,11) 도시지역,제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리지역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자-외국인등용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 기호 (4) 도시지역,제3종일반주거지역,도로(2003-09-17)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리지역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자-외국인등용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 기호 (5) 도시지역,제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리지역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자-외국인등용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 기호 (6) 도시지역,제3종일반주거지역,도로(2003-09-17)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리지역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자-외국인등용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13355 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 34-5 중계현대6차아파트 104동 1층 101호

도로명 주소: 서울특별시 노원구 중계로8길 20 (중계동)

물건종별: 아파트

감정가: 730,000,000원

토지면적: 34.51㎡ (약 10.44평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 통OOOOOO

건축물 사용승인일: 2018년 06월 07일

해당 호수: 1층 101호 (총 19층 건물)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동에 소재한 "중계현대6차아파트" 104동 1층 101호이며, "불암고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 입지 여건은 보통입니다.

1.2. 2.토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로, 공동주택(아파트)의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 3.도로 접근성

본건의 서측 및 북측으로 중계로(폭 약 20m)와 중계로8길(폭 약 10m)이 접해 있으며, 이를 통해 단지 내 도로와 연결됩니다. 차량의 진출입이 용이합니다.

1.2. 4.교통 상황

차량의 출입이 편리하며, 인근 서측 간선도로변에 버스정류장이 위치합니다. 서측 원거리에 지하철 7호선 "중계역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

총 채권액은 906,700,985원입니다.

1.3. 2.말소기준권리

2024년 07월 18일 통조림가공수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

1.3. 4.임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계에 대한 정보는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 5.공동담보 여부

공동담보 물건입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 근린생활시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.아파트 단지 내/주변 상업 시설

중계현대6차아파트 단지 자체 또는 인근에 상업 시설이 혼재되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 19층 공동주택(아파트)으로, 2018년 06월 07일에 사용승인되었습니다. 외벽은 시멘트 몰타르 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

1.5. 2.이용 상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

1.5. 3.설비 내역

위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 난방, 도시가스, 화재안전장치 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 4.주변 편의시설

교육 시설로는 불암고등학교가 인근에 있으며, 교통으로는 버스정류장과 지하철 중계역(원거리)을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리 관계

말소기준권리(을27) 이하 다수의 가압류 및 근저당권이 존재하였으나, 대부분 매각으로 말소될 예정입니다. 다만, 총 채권액이 감정가(730,000,000원)를 초과하는 906,700,985원으로, 채무가 상당함을 인지해야 합니다.

1.6. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 등기되어 있는 경우, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 3.임대차 관계

임대차 정보가 '미상'으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 확인이 필수적입니다.

1.6. 4.토지이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리지역 등의 규제를 받습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 5.주변 환경

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 단, 입지 조건 확인 시 언급된 주변 시설과의 조화는 양호한 편입니다.

1.6. 6.공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 매각 결과에 따라 본 건의 진행이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 노원구 중계동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 양호하고 주변 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 2018년 신축으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하고 있으며, 임대차 관계가 미상으로 확인되는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 등 일부 지역 제한 사항이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 상대적으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 교육 환경: 불암고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 신축급 아파트: 2018년 사용승인된 아파트로, 비교적 최신 설비와 구조를 갖추고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 730,000,000원이지만, 등기부상 총 채권액이 906,700,985원에 달합니다. 임차인 보증금 인수 금액은 0원이므로, 입찰 시 해당 금액을 제외하고 산정합니다. 낙찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 시세 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.