나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13323 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 183-377 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 특별시 동대문구 휘경동 소재 청량초등학교 동측 인근에 위치함. 부근은 단독주택,다세대주택 등이 밀집한 주거지역이며 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량 접근 가응하고 인근에 버스정류장과 근거리에 회기역이 있는 등 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 평지이며 단둑주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭4-5미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법> , 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층,지상2층 주택으로서 외벽:연와조 및 석재 마감, 내벽:벽지마감. 창호:알미샷시 및 하이샤시창임.

이용상태

1971.11.29일자로 사용승인되고 내용년수 모두경과한 (53녕임)건물로서 사용중 보수하여 온 것으로 보임. 지층.1층,2층 모두 추택으로 이용함(1가구 전부 사용으로 보이며 현황 지층은 공가 상태임)

설비내역

급.배수,급탕 및 위생설비 도시가스설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이대관계 마상임. 현황 지층은 공실상태이며 1층은 사용은 하고 있으나 내부 조잡한(일부 불용품등 적재) 상태로 이용하고 있음.

물건 비고

일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수권 행사 제한 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13323 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 183-377

* 용도: 단독주택

* 감정가: 245,220,643원

* 토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

* 토지지분: 25.58㎡ (약 7.74평)

* 건물면적: 325.82㎡ (약 98.56평)

* 건물지분: 38.77㎡ (약 11.73평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (부분 소유권 매각)

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOO

* 주요 건물 구조: 벽돌조 슬래브 지붕 지하1층, 지상2층 주택

* 사용승인일: 1971년 11월 29일 (건물 노후)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 청량초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 제반 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장과 근거리에 회기역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 4-5미터 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각물건명세서상 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 말소기준권리: 2025년 9월 24일 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사의 강제경매 개시 결정 (토지 등기부 갑6, 건물 등기부 갑7)

* 낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 권리를 인수하지 않고 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한명옥 (한 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1993년 3월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 권리관계 확인 및 잠재적 명도 이슈 발생 가능성에 대한 면밀한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금이 0원이므로 낙찰자 인수 보증금 없음)

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 행사 제한이 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대 주택이 다수 분포하고 있습니다.

* 제공된 주변 매매 JSON 정보는 다세대 주택의 최근 매매 사례를 나타냅니다.

* 2026년 5월 6일: 동대문구 휘경동 286-270번지, 다세대, 전용 15㎡, 1억 2천만원.

* 2026년 7월 18일: 동대문구 휘경동 286-247번지, 다세대, 전용 10.88㎡, 1억 8천만원.

* 2026년 7월 11일: 동대문구 휘경동 286-181번지, 다세대, 전용 51.08㎡, 3억 3천 8백만원.

* 이는 주변 다세대 주택의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건은 단독주택으로 토지 지분 면적과 건물 가치를 별도로 평가해야 하므로 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 청량초등학교와 인접해 있습니다.

* 교통: 회기역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 주변 편의시설: 주거지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 다른 소유주와의 공동 소유 관계가 형성됩니다. 이에 따라 향후 재건축, 재개발, 매도 등 부동산 활용에 있어 다른 지분 소유주와의 협의가 필요하며, 이 과정에서 갈등이나 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 1993년부터 거주한 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 이에 대한 명확한 법적 관계 확인 및 임대차 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 경우에 따라 명도 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한: 공유자 우선매수권 행사가 제한된다는 명시가 있으나, 구체적인 제한 내용 및 실제 행사 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 건물 노후: 1971년 사용승인된 건물로, 내용연수를 모두 경과하여 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 따라서 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도시계획상 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 다양한 제약이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 휘경동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 회기역 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 노후화, 다양한 도시계획상 제한 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 공유자 관계 및 우선매수권 행사 제한 내용을 명확히 파악하고, 임차인과의 원만한 협의를 이끌어내는 것이 낙찰 후 성공적인 부동산 활용의 관건이 될 것입니다. 이러한 복합적인 요소를 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 동대문구, 회기역 인근의 우수한 입지 조건.

* 단독주택 부지로서의 개발 잠재력.

* 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재 등 복합적인 리스크로 인한 감정가 이하의 저가 낙찰 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 245,220,643원입니다.

하지만 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하고, 건물이 노후화되었으며, 다양한 도시계획상 제한 사항이 적용됩니다. 특히 지분 매각의 경우, 다른 소유주와의 협의 없이는 온전한 재산권 행사가 어렵다는 점이 큰 부담입니다.

이러한 다수의 리스크 요소를 감안할 때, 감정가보다는 상당 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산출이나 예상 입찰가를 단정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 법원 현황 조사 결과를 상세히 분석하고, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태와 주위 환경을 면밀히 파악하며, 임차인과의 직접적인 소통을 통해 권리관계 및 명도 관련 정보를 수집하는 것이 필수적입니다. 또한, 공유자 관계 및 우선매수권 행사 제한에 대한 최종 확인이 중요합니다.

이러한 과정을 거쳐 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요하며, 현재 정보로는 대략 감정가의 60%~70% 선에서 보수적으로 검토해볼 수 있습니다. (예: 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 선에서 신중하게 접근) 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 결과, 그리고 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.