나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13307 [1] 서울특별시 성북구 동선동3가 198 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동3가에 소재하며 '성신여자대학교' 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선 및 우이신설선: 성신여대입구역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제2층 제202호로서, (사용승인일:2002.04.22) 외벽: 석재 및 적벽돌붙임마감 등, 내벽: -, 창호: 알루미늄 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역(성신여대 주변지역,자세한사항별도확인:도시계획과) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울북부지방법원 2025타경13307 (1) 부동산 강제경매 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13307 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동선동3가 198 2층 202호 (신주소: 서울특별시 성북구 보문로34가길 24-5)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 (사용승인일: 2002.04.22)

토지 면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

전용 면적: 33.36㎡ (약 10.09평)

감정가: 230,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 용도: 다세대주택

1.2. 입지조건

주위 환경: 본 물건은 서울특별시 성북구 동선동3가에 위치하며, '성신여자대학교' 서측 인근 지역입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 및 우이신설선 '성신여대입구역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태: 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 소유권 외 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박은석

* 전입일자: 2024-09-11

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 0원으로 신고된 특이사항에 대한 주의가 요구됩니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑구 1번 (2002-06-20 접수): 소유권보존 (정재수)

* 갑구 8번 (2025-09-24 접수): 강제경매 (이지영, 34,500,000원). 본 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 서울 성북구 동선동3가에 위치하며, 성신여자대학교 인근으로 대학가의 특성을 함께 지니고 있는 지역입니다.

주변에는 주거용 건물과 더불어 다양한 종류의 근린생활시설이 분포하고 있어, 거주민들의 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 4호선 및 우이신설선 '성신여대입구역' 역세권에 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 해당 지역은 대학가 및 주거 밀집 지역 특성상 마트, 은행, 병원, 음식점 등 다양한 상업 및 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

교육시설: 성신여자대학교가 인접해 있으며, 동선초등학교, 삼각산중학교, 돈암중학교 등 다수의 초, 중학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 환경: 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인(박은석)의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(성신여대 주변지역), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당합니다. 이러한 복합적인 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

내부 확인의 제한: 감정평가 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었다는 점은, 내부 상태를 정확히 파악하는 데 어려움이 있었음을 시사합니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 상태 및 실제 임대료 수취 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 동선동3가, 지하철 4호선 및 우이신설선 '성신여대입구역' 초역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건을 자랑합니다.

대학가 인근이라는 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대되며, 주변 편의 및 교육 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 복합적인 토지이용계획, 그리고 내부 확인의 어려움 등은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께, 명도 계획 수립 및 실행이 매우 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: '성신여대입구역'을 중심으로 서울 전역으로의 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

수요 안정성: 성신여자대학교 등 교육 시설이 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

생활 인프라: 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동선동3가 일대의 유사 건물(연립/다세대)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다. (입력된 가격은 만원 단위 기준)

* 2026년 1월 거래, 36.44㎡ 연립주택(1996년식): 20,000만원 (2억원) → ㎡당 약 548.7만원

* 2026년 6월 거래, 54.37㎡ 다세대주택(2016년식): 45,000만원 (4.5억원) → ㎡당 약 827.6만원

* 2026년 5월 거래, 84.94㎡ 연립주택(1992년식): 45,500만원 (4.55억원) → ㎡당 약 535.7만원

본 건의 전용 면적은 33.36㎡이며, 감정가는 230,000,000원입니다. 감정가 기준 ㎡당 가격은 약 689.4만원입니다.

최근 실거래가 평균 ㎡당 가격은 약 637.3만원 수준으로, 본 건 감정가는 평균 시세와 유사한 수준입니다. 다만, 거래된 물건들의 연식 및 면적에 따라 가격 편차가 존재합니다. 본 건은 2002년식으로, 연식과 면적을 고려할 때 ㎡당 550만원 ~ 650만원 선에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가:

33. 36㎡ 면적에 예상 시세 ㎡당 600만원을 적용 시, 약 200,160,000원 (2억 16만원)의 가치를 가집니다.

감정가(2.3억원) 대비 시세(약 2.0억~2.2억)를 고려할 때, 본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이라는 명도 리스크를 내포하고 있어, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

최종 제안가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.