나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52114 [1] 서울특별시 성동구 마장동 506-1 가우디캐슬 102동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 "동명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제빈주거환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철2호선(용두역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 2016년 04월 11일 사용승인되었으며, 외벽 : 치장벽돌 쌓기마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 '건물개황동' 참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비, 승강기시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약6미터 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2022-11-24) , 상대보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.) .

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52114 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 마장동 506-1 가우디캐슬 102동 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 311,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 (2016년 04월 11일 사용승인)

토지면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지지분: 19.1㎡

건물지분: 31.4㎡

1.2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 124,017,061원

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2020년 07월 31일, 110,400,000원)

기타 권리사항:

* 롯데캐피탈 가압류 (2022년 05월 16일, 13,617,061원, 말소)

* 성동구 압류 (2024년 08월 05일, 말소)

* 삼성화재해상보험주식회사 임의경매 (2025년 09월 23일, 88,043,487원, 말소)

1.3. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 03월 11일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 "동명초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 2호선 용두역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-11-24)에 해당합니다.

또한, 상대보호구역(최종 확인은 성동교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매물건의 말소기준권리는 한국자산관리공사의 근저당(2020.07.31.)입니다.

근저당 이후의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본건에는 "대항력 있는 임차인"이 존재합니다.

* 해당 임차인의 전입일자(2020.03.11.)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

* 그러나 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이는 매우 이례적인 상황이며, 실제 권리 관계 및 명도 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 필요합니다.

* 명시된 인수 보증금은 0원이지만, 임차인의 대항력으로 인해 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연 가능성이 있습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 건물 거래 사례

본건이 속한 가우디캐슬 단지의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 가우디캐슬 (102동, 2016년식, 42.91㎡): 2026년 7월 7일, 38,000만원에 직거래

* 이는 본건(31.40㎡)과 동일 건물 내 유사 면적 물건이 약 27,806만원 수준으로 거래될 수 있음을 시사합니다 (단순 면적 대비 환산).

4.2. 주변 단지 거래 사례

인근 유사 단지의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 트레저힐스 (2018년식, 27.5㎡): 2026년 7월 29일, 31,000만원에 중개거래 (약 11,273만원/㎡)

* 마인하임 (2014년식, 26.64㎡): 2026년 7월 7일, 27,000만원에 중개거래 (약 10,135만원/㎡)

* 본건(31.40㎡)을 고려했을 때, 트레저힐스 시세 적용 시 약 35,400만원, 마인하임 시세 적용 시 약 31,820만원 수준으로 예상됩니다.

4.3. 시세 종합 분석

본건의 감정가는 31,100만원입니다.

주변 거래 사례를 단순 면적 대비 환산한 시세는 약 27,800만원에서 35,400만원까지 다양하게 나타납니다.

감정가가 합리적인 수준으로 판단되나, 동일 건물 내 직거래 사례(42.91㎡, 38,000만원)는 본건보다 면적이 넓고 고층(5층)임을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 인근에는 동명초등학교가 위치하며, 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 지하철 2호선 용두역 이용이 편리하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 해결할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

* 건물에는 급·배수, 위생, 개별난방, 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설 (추가 조사 필요)

* 추가적인 지도 검색 결과, 동명초등학교 외 다수의 학교 및 학원가, 마장역(5호선) 및 답십리역(5호선) 등 지하철역이 근거리에 위치하여 학생 및 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설은 현재 파악된 정보만으로는 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

* 본 물건의 가장 큰 리스크는 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

* 이는 실제 소유주와의 특수 관계, 별도의 계약, 또는 채무 변제 약정 등 복잡한 사안일 수 있습니다.

* 명도 시 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우, 강제 집행 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

* 법률 전문가와 상의하여 해당 임차인의 권리 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규에 따른 제약 사항이 존재합니다.

* 특히, 상대보호구역은 교육청 확인을 통해 건축 및 토지 이용에 대한 추가적인 제한이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성동구 마장동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 2호선 용두역 역세권에 속하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 건물 노후도 또한 2016년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

그러나, 보증금과 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 특수한 상황으로 인해 예상치 못한 명도 부담 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높으므로, 철저한 법률 검토와 현장 조사가 선행되지 않은 섣부른 입찰은 지양해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철 2호선 용두역 역세권, 동명초등학교 인근의 주거 선호 지역

* 건물 상태: 2016년식 도시형생활주택으로 비교적 신축

* 시세: 주변 유사 물건 대비 합리적인 감정가 책정 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 311,000,000원입니다.

유사 면적의 최근 거래 사례 및 동일 건물 거래 사례를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 27,800만원에서 35,400만원 범위로 추정됩니다.

하지만, '보증금 0원, 대항력 있는 임차인'이라는 매우 특수한 상황으로 인해 명도 리스크가 상당한 점을 고려해야 합니다.

따라서, 법률 전문가와 함께 임차인과의 명도 조건 및 예상되는 추가 비용을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이 금액은 인수 보증금 0원을 전제로 하며, 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 둔 보수적 접근입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.