나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52107 [1] 서울특별시 강동구 천호동 135-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 공동주택(다세대 및 연립주택), 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 근접 지점까지 차량 출입 가능하고 인근 및 근거리에 시내버스정류장 및 지하철역 (5호 선 굽은다리역, 길동역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 인접토지 및 도로 대비 완경사 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 약6미터, 남동측으로 약3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 가축사육제한구역(2014-06-25) <가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지 반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법 >, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.2 6.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

토지대장상 면적(109㎡)과 일반건축물대장상 대지면적(95.68㎡), 도로후퇴로 인한 면적 (13.32㎡) 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조(연와조) (철근)콘크리트(평스라브)지붕 2층건(사용승인일: 1988.05.03.)으로, 외벽 : 적벽돌 쌓기 및 일부 돌붙임(1, 2층) 등, 내벽 : 벽지 도배 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 옥탑에 제시외건물㉠(벽돌조, 방, 약30㎡), 2층에 제시외건물㉡(벽체이용 샷시조, 발코 니, 약8㎡), 1층에 제시외건물㉢(벽체이용 샷시조, 현관 및 발코니, 약10.5㎡)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.02.23.에 을구 5번 입차권등기에 한하여 ‘임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨
토지대장상 면적(109㎡)과 일반건축물대장상 대지면적(96.68㎡), 도로후퇴로 인한 면적(13.32㎡)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52107 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 135-11

용도: 단독주택

감정가: 1,112,745,200원

토지면적: 109.00㎡ (약 33.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 146.46㎡ (약 44.3평)

건물 제시외면적: 48.50㎡ (약 14.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사 (채권액: 131,427,944원)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택(다세대, 연립주택), 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 근접 지점까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 5호선 굽은다리역 및 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

도로상태

본건 남서측으로 약 6미터, 남동측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경52107, 채권자: 서울보증보험, 접수일자: 2025.09.22.) 입니다.

소멸주의 원칙에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리 중 배당받지 못하는 권리를 제외하고는 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

* 을구 6번 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 80,000,000원): 물건명세서상 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 기타 대항력 있는 임차인들의 보증금: 박미옥 (200,000,000원), 박미화 (70,000,000원), 한국토지주택공사 (박완웅) (90,000,000원), 한국토지주택공사 (한상용) (100,000,000원), 민영옥 (100,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 인수할 가능성이 있습니다.

* 이경호, 장춘남 임차인 (보증금 미상): 대항력이 있으나 보증금액이 미상으로, 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

소멸 예정 권리

말소기준권리(갑4)보다 후순위인 권리들은 경매를 통해 소멸됩니다.

주요 임차인 현황

* 민영옥: 보증금 100,000,000원, 전입 2024-01-17, 확정 2026-02-23, 대항력: 있음

* 박미옥: 보증금 200,000,000원, 전입 2021-08-30, 확정 2021-08-10, 대항력: 있음

* 박미화: 보증금 70,000,000원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-04-08, 대항력: 있음

* 한국토지주택공사(입주자:박완웅): 보증금 90,000,000원, 전입 2022-06-29, 확정 2023-03-30, 대항력: 있음

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사:김해운): 보증금 120,000,000원, 전입 2021-05-26, 확정 2021-05-03, 대항력: 있음. (주: 해당 임차인은 보증금 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서 제출함. 따라서 잔액 인수 가능성은 낮을 것으로 예상됨.)

* 이경호: 보증금 0원 (미상), 전입 2023-06-13, 대항력: 있음. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 장춘남: 보증금 0원 (미상), 전입 2023-06-13, 대항력: 있음. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 주택도시보증공사(박미옥): 보증금 200,000,000원, 전입 2021-08-30, 확정 2021-08-10, 대항력: 있음 (박미옥 건과 동일 정보로 보임)

* 한국토지주택공사(입주자:김선희): 보증금 80,000,000원, 전입 2021-04-19, 확정 2021-03-25, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 한국토지주택공사(입주자:한상용): 보증금 100,000,000원, 전입 2021-06-21, 확정 2021-06-01, 대항력: 있음

종합하면, 최소 80,000,000원은 인수될 가능성이 높으며, 추가적으로 대항력 있는 다른 임차인들의 보증금 잔액 인수 가능성도 존재합니다. (총 잠재적 인수 보증금 약 640,000,000원)

1.3. 상권분석

주변 단독주택 및 다세대 주택 시세 분석 결과, 유사 시점 및 면적의 거래 사례에서 3억 원에서 4.8억 원 수준의 거래 금액이 확인되었습니다.

이는 주로 소형 다세대 주택을 기준으로 한 시세이며, 본건과 같이 109㎡의 대지를 가진 단독주택은 토지 가치 상승으로 인해 시세가 더 높게 형성될 수 있습니다.

감정평가액 11억 1천만 원은 이러한 단독주택의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

다만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며 최대 6.4억 원의 보증금 인수 가능성이 있다는 점은 입찰가를 산정할 때 매우 중요한 고려 사항입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

본건 인근에 천일초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통

지하철 5호선 굽은다리역과 길동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

편의시설

주변에 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 다수 존재

보증금 합계가 상당하며, 일부 임차인의 보증금은 미상이거나 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)의 확약서

을구 5번 임차권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 보증금 1억 2천만원의 잔액 인수 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

토지 대장 및 건축물 대장 면적 차이

토지대장상 면적(109㎡) 대비 일반건축물대장상 대지면적(95.68㎡)에 차이가 있으며, 이는 도로 후퇴로 인한 면적(13.32㎡) 때문입니다.

제시외 건물 존재

옥탑 및 발코니에 약 48.50㎡ (약 14.7평)의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 이 부분은 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동이라는 입지적 장점을 가진 단독주택입니다. 천일초등학교와 인접해 있고 교통이 편리하며, 주변 생활 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

하지만 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액이 매우 높아(최소 8천만 원, 잠재적으로 최대 6.4억 원) 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있습니다. 특히 보증금이 미상인 임차인들의 존재는 리스크를 가중시킵니다.

또한, SGI 관련 확약서의 구체적인 법적 해석 및 을구 6번 임차인의 배당 현황에 따른 인수 금액 확정이 필수적입니다.

이러한 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 인수 금액을 정확히 산출한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 강동구 천호동의 주거 선호 지역에 위치합니다.

단독주택 희소성: 아파트 및 빌라 대비 단독주택 자체의 희소성이 있습니다.

토지 가치: 109㎡의 대지는 향후 재건축 또는 증축 등 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

주변 시세 대비 저평가 가능성: 높은 인수 보증금을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 낮은 총 투자 비용으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,112,745,200원 (시장 가치 기준)

총 예상 인수 보증금: 약 640,000,000원 (을구 6번 80,000,000원 + 기타 대항력 있는 임차인 560,000,000원)

*주의: 서울보증보험 관련 임차인(120,000,000원)은 확약서 내용에 따라 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

매수인이 부담할 총액(입찰가 + 인수 보증금)을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정할 때,

희망 입찰가 = 감정가 - 총 예상 인수 보증금

희망 입찰가 = 1,112,745,200원 - 640,000,000원 = 472,745,200원

주변 시세 (다세대 주택 기준): 300,000,000원 ~ 480,000,000원

종합 고려한 예상 입찰가 범위: 4억 5천만 원 ~ 5억 5천만 원

본 입찰가는 감정가 대비 낮으며, 잠재적인 인수 보증금 및 주변 다세대 주택 시세를 고려한 것입니다. 실제 입찰가는 본건의 입지, 건물 상태, 법적 검토 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정을 위해서는 심층적인 현장 조사가 필수적입니다.

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