나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52095 [1] 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 강동역 등이 소재하여 대중교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제3층 제306호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등 창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

관련 공부상 용도 "오피스텔"임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2025-07-03)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임. 기호(2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2025-07-03)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임. 기호(3) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임. 기호(4) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임. 기호(5) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 등기사항전부증명서상 등기목적 : 주택임차권, 임차보증금 금315,000,000원 등재되어 있음. 2)기 타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52095 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 3층306호

건물명: 에스아이팰리스 (S.I 팰리스)

건축년도: 2020년

층수: 지상 10층 건물 중 3층 306호

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

토지지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물 전용면적 (제공정보 기준): 39.14㎡ (약 11.83평)

건물 전용면적 (매매 JSON 분석 기준): 41.9㎡ (약 12.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북측 인근에 위치하고 있음.

주변은 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 2024년 6월 3일자 가압류 (접수번호 갑6).

이후 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정임 (갑7, 갑8).

건물 등기부상 초기 소유권 이전 및 신탁 관련 등기 기록이 있음 (갑3, 갑4).

3.2. 임차인 현황 및 분석

등기사항전부증명서상 확인된 임차인은 김예나이며, 주택임차권이 등기되어 있음 (을1).

임차보증금은 315,000,000원임.

임차인 김예나는 2022년 4월 14일 전입, 2022년 4월 12일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음.

배당신고일자는 2025년 4월 7일임.

임차인 김예나의 이름은 김 로 표기함.

김 (임차인): 보증금 315,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-14, 확정일자 2022-04-12, 배당신고일자 2025-04-07, 대항력 있음.

임차인 현황 분석: 김 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 315,000,000원을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 권리 인수/소멸 여부

말소기준권리(갑6)보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

다만, 을구 1번 주택임차권(김예나, 보증금 315,000,000원)은 배당에서 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 천호동 지역은 지하철 5호선 강동역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 발달한 준주거지역임.

다세대주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높음.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

4.2. 상가/오피스텔 시장 동향

최근 인근 S.I 팰리스(동일 건물)에서 2025년 5월 13일, 전용면적 41.9㎡(약 12.68평) 오피스텔이 284,000,000원(28400만원)에 거래된 사례가 있음.

본건의 감정가는 265,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 소폭 낮은 수준임.

이는 경매 절차에서의 잠재적 할인 가능성을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설, 상업 시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

강동역 주변으로 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근성이 우수함.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 동신중학교가 위치하고 있으며, 주변에 초등학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호함.

다만, 토지이용계획상 상대보호구역에 해당함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 김 이 존재하며, 보증금 315,000,000원의 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음.

이는 명도 과정 및 총 매입 비용에 큰 영향을 미치는 요인이므로, 철저한 사전 조사와 협상이 필요함.

6.2. 권리 분석 관련 리스크

을구 1번 주택임차권(김예나)의 인수 가능성이 가장 큰 리스크임. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못하면, 매수인은 해당 잔액을 부담해야 함.

이 경우, 총 매입 비용이 시장 가격을 초과할 수 있음.

6.3. 기타 법규/규제 관련 리스크

본건 토지는 복합적인 토지이용계획 및 제한사항(지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역)에 해당함.

특히, 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 요건을 확인해야 함 (기간: 25.8.26.~26.8.25.).

7. 종합 의견

본 물건은 강동구 천호동 역세권에 위치한 오피스텔로, 최근 실거래가도 확인되는 등 시장성이 양호한 편임.

하지만, 315,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액 미회수 시 이를 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있음.

따라서, 입찰 전 배당 현황, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 분석하여 총 매입 비용을 신중하게 산정해야 함.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 인근으로 대중교통 이용이 편리하고, 역세권 프리미엄 기대 가능.

준주거지역: 지역 개발 잠재력 및 상업 활동 용이성.

실거래가 확인: 2025년 5월 동일 건물에서 전용면적 41.9㎡ 오피스텔이 284,000,000원에 거래된 사례 존재.

잠재적 할인율: 감정가(265,000,000원) 대비 최근 실거래가(284,000,000원)를 고려 시, 적정 입찰가를 통해 시세 차익 기대 가능. (단, 임차인 인수 보증금 리스크 고려 필수).

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 284,000,000원, 감정가 265,000,000원을 기준으로, 시세 대비 적정 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정함.

본 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(315,000,000원)을 제외하고 산정된 금액임.

예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.