나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52088 [1] 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5·8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린주택, 근린생활시설 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 서측 및 남동측으로 전철역(천호역 : 지하철 5·8호선, 강동역 : 지하철 5호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 평슬래브지붕 16층건내 제4층 제404호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

도시형생활주택(원룸형 / 복층구조 - 다락소재)로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 6필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지(아파트, 오피스텔, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(천호대로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

-토지 기호(1, 5) 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임. -토지 기호(2, 4) 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임. -토지 기호(3, 6) 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-11-04)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재한 미사아름채아파트 내 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52088 (1)이며, 감정가는 218,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 문 입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 16층 건물 중 제4층 제404호로, 도시형생활주택(원룸형, 복층구조, 다락 소재)으로 이용 중입니다.

1.1. 소재지

서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 4층404호

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 지하철 5·8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린주택, 근린생활시설 등이 형성된 상업 및 주거지역입니다.

교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 서측 및 남동측으로 천호역, 강동역 등 전철역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 이 도로는 남측 인근의 간선도로(천호대로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성이 좋습니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.20㎡ (약 0.97평)

토지지분: 3.20㎡ (약 0.97평)

건물면적: 12.14㎡ (약 3.67평)

건물지분: 12.14㎡ (약 3.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2025년 09월 19일 접수된 강제경매개시결정 (2025타경52088)입니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 아래 임차인 현황 참조)

임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 218,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 27일

* 확정일자: 2020년 08월 07일

* 배당신고일자: 2024년 09월 04일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인은 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 이는 임차인 문 이 채권자 문 과 동일인일 가능성을 시사하며, 배당 결과에 따른 변동 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

등기부현황 요약:

* 집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권 등기가 확인됩니다.

* 을구 3번 주택임차권등기(2024.09.04. 접수, 218,000,000원)는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 하지만, 권리분석 상 임차인 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

* 갑구 6번 강제경매개시결정(2025.09.19. 접수, 채권액 230,438,246원)이 말소기준권리로서, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 천호동은 지하철 천호역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

인근에 대규모 주거단지 및 오피스텔이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 유동인구가 풍부합니다.

또한, 인근에 대형 쇼핑몰 및 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

본 물건은 이러한 역세권 상업·주거 복합지역에 위치하여 관련 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.6. 생활정보

주거형태: 도시형생활주택으로 원룸형 복층 구조이며 다락 공간이 있습니다. 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로 16층 건물 중 4층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

편의시설: 천호역 인근 상업지구에 위치하여 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 인근 지역에 초·중·고등학교가 분포하고 있으나, 구체적인 통학 거리 및 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

정비구역 및 재정비촉진지구: 본건은 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시환경 정비 또는 재개발·재건축 사업이 진행될 가능성이 있습니다. 다만, 사업의 구체적인 계획, 시기, 진행 여부는 불확실하며, 이로 인한 불확실성이 존재합니다.

임차인 관련 위험: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금은 218,000,000원입니다. 비록 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 예상되나, 배당 순위 변동이나 기타 법적 절차에 따라 매수인이 보증금의 일부 또는 전부를 인수하게 될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 특히 임차인과 채권자가 동일인일 가능성이 있어, 배당표 확정 시까지 신중한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 일반상업지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 다수의 도시계획 및 건축 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

소형 면적: 전용면적 12.14㎡(약 3.67평)의 초소형 면적은 투자 및 실거주 시 환금성이나 활용도 측면에서 제약이 될 수 있습니다.

1.8. 주변 시설 조사 (시뮬레이션)

본건 소재지(서울특별시 강동구 천호동 452-15) 주변에 대한 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 시설을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 주거 밀집 지역의 특성상 유흥업소 등이 혼재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.9. 시세 분석 및 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대 매매 정보(2026년 5월 거래, 면적 25.69~50.07㎡, 가격 3000~4800만원)는 본건(미사아름채아파트, 2018년 준공, 전용면적 12.14㎡)과 건물 종류, 준공 연도, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 일반적으로 신축 아파트의 소형 평형은 구형 다세대 주택보다 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

본건의 감정가는 218,000,000원으로, 이는 12.14㎡ 면적 기준 약 1,800만원/㎡ 수준입니다. 이는 천호역 인근 신축급 소형 주거 공간의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리분석상 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 임차인이 채권자와 동일인일 가능성 등 배당 절차에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

투자 포인트로는 역세권 소형 주거 공간으로 1인 가구 증가에 따른 수요, 천호역 일대 재정비촉진지구 지정에 따른 향후 가치 상승 잠재력 등이 있습니다.

종합적인 고려 시, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하되, 소형 면적의 희소성과 역세권 입지를 감안하여 경쟁 구도를 판단하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가는 감정가 218,000,000원을 기준으로, 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

2. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 지하철 5·8호선 천호역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 2018년 준공되어 비교적 신축급에 해당하며, 기본적인 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석 결과, 임차인(문 )이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인이 동시에 경매 채권자일 가능성이 제기되는 만큼, 배당표 확정 시까지 면밀한 확인이 필요합니다.

주요 리스크로는 매우 작은 전용 면적(약 3.67평)과 정비구역 지정으로 인한 불확실성 등이 있습니다.

투자 관점에서는 역세권 소형 주거 공간으로서의 가치와 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

따라서 본건은 신중한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로, 예상 입찰가 범위 내에서 접근하는 것이 합리적입니다.

3. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5·8호선 천호역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편리.

* 소형 주거 공간의 희소성: 1인 가구 증가 추세에 부합하는 콤팩트한 면적.

* 신축급 건물: 비교적 양호한 건물 상태로 유지보수 부담 감소 기대.

* 재정비촉진지구 지정: 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

4. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

본건은 전용면적 12.14㎡ (약 3.67평)의 소형 주거 공간으로, 감정가는 약 1,800만원/㎡ 수준입니다. 이는 천호역 역세권 신축급 소형 주택의 시장 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 제공된 주변 '다세대' 주택 매매 사례는 본건과 건물 유형 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 예상되나, 배당 절차의 정확한 확인이 필요합니다.

종합적인 고려 하에, 감정가 218,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 권장하며, 잠재적 가치 상승 요인을 감안하여 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.