나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52074 [1] 서울특별시 강동구 천호동 166-59 다성이즈빌 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호3동주민센터' 동측 인근에 위치하고 부근은 단 독주택, 공동주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 근거리에 공공시설 및 근린생활시설 등이 소 재하는 바, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 대중교통편은 버스 및 지하철로서, 인근에 버스정류장, 지 하철역(강동역)이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층/지상13층 건으로서, 외벽: 석재, 페인팅 등 마감 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감 창호: 새시창호 등 마감

이용상태

다성이즈빌 제7층 제703호로서, 오피스텔로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 도시형생활주택 및 업무시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4M 정도의 도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결 정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+ 건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~ 26.8.25. 국토부공고2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 기준시점 현재 거주인의 부재 등으로 인해 내부확인이 어려운 바, 내부구조도는 집 합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 도시하였으며 추후 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 166-59번지, 다성이즈빌 7층 703호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52074 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 142,000,000원입니다.

토지 면적은 4.86㎡ (약 1.47평)이며, 건물 면적은 14.04㎡ (약 4.25평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물명은 다성 이즈빌이며, 주 용도는 업무시설(도시형생활주택, 업무시설)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 13층, 지하 1층 건물로, 본건은 7층에 위치합니다.

건물 사용승인일은 2019년 09월 09일입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, '천호3동주민센터' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져 있으며, 근거리에 공공시설 및 근린생활시설이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(강동역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

이는 본 물건의 접근성을 높이는 긍정적인 요인입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본 건은 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로를 통해 접근 가능합니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2019년 9월 11일에 다성종합개발주식회사 외 1명 명의로 되어 있으며, 이후 2019년 10월 7일 김강유에게 매매를 원인으로 한 공유자전원지분전부이전이 이루어졌습니다.

가장 중요한 권리는 2024년 8월 26일 접수된 주택임차권으로, 권리자는 손주연이며 금액은 141,750,000원입니다.

이 임차권은 2021년 10월 7일 전입 신고되었고, 2021년 8월 9일에 확정일자를 받았습니다.

말소기준권리는 2024년 8월 26일 접수된 채권자 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(155,087,943원)입니다.

1.2. 2. 임차인 현황 및 인수 관계

임차인은 한국주택금융공사(손주연)로, 보증금 141,750,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 10월 7일이며, 확정일자는 2021년 8월 9일입니다.

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부등본상 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서상에도 "2024.08.26. 접수 제133491호로 경료된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 141,750,000원이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재합니다.

임대 관계는 미상이며, 내부 확인이 어려워 임차인 외 다른 점유 관계나 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 천호동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 곳으로, 근린생활시설이 다양하게 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

인근에 공공시설이 위치하여 생활 편의성이 있으며, 지하철 강동역을 이용하는 유동인구 또한 기대할 수 있습니다.

소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 업무용으로 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 주민센터, 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활에 불편함이 없습니다.

* 주거환경: 주변이 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하며, 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 손주연의 보증금 141,750,000원이 전액 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 부담액을 크게 증가시킬 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 내부 확인 어려움: 거주인의 부재 등으로 내부 확인이 어려운 상황입니다. 집합건축물대장상의 내부 구조와 실제가 다를 수 있으며, 이는 향후 명도 및 재산 활용에 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 다수의 법적 제한(보호구역, 군사시설 보호구역, 허가구역 등)이 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 소형 면적의 한계: 전용 면적 14.04㎡ (약 4.25평)의 매우 작은 면적으로, 활용도가 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강동역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점입니다.

이로 인해 실제 투자금액이 감정가를 훨씬 초과할 가능성이 있으며, 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

내부 확인의 어려움과 복잡한 토지이용계획 제한 또한 신중한 접근이 필요한 요소입니다.

투자 전 반드시 임차인의 배당 예상액을 면밀히 파악하고, 배당금액과 인수 보증금을 고려하여 실제 인수 금액을 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

* 소형 면적 공급: 4.25평의 작은 면적으로 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

* 천호동 일대의 개발 잠재력: 강동구 천호동은 지속적인 도시 개발 및 재건축 움직임이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 142,000,000원입니다.

그러나 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인 손주연의 보증금 141,750,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

물건명세서상 "배당에서 보증금 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 점이 명시되어 있어, 이 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 예상 입찰가를 산정할 때는 감정가뿐만 아니라 임차인이 인수하게 될 보증금 141,750,000원을 고려한 실질적인 매수 금액을 파악해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변 오피스텔의 정확한 현 시세, 거래 동향, 임대 수익률 등을 파악하기 어렵습니다.

성공적인 투자를 위해서는 반드시 현 시세 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 산정하고, 임차 보증금 인수 금액을 포함한 총 부담액과 향후 임대 수익 가능성 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 현 시세 분석 없이는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵지만, 임차 보증금 141,750,000원을 인수해야 할 가능성을 고려할 때, 감정가 142,000,000원보다 상당히 낮은 금액에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

혐오 시설에 대한 정보는 별도로 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.