나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51975 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층602호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철역 "3호선 녹번역" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상12층 건물 내 제6층 제602호로서 (사용승인일 2006.01.20) 외벽 : 석재 및 타일 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임

이용상태

본건은 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 건축물대장상 등재되어 있으며 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 및 추정되는 바 해당사항을 경매입찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로서 노인복지시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

교육연구 및 복지시설로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51975 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층602호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설)

감정가: 991,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

공부와의 차이: 특이사항 없음

3. 면적 정보

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

토지지분: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

건물지분: 56.34㎡ (약 17.05평)

4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건물 규모: 지하 4층 / 지상 12층 중 제 6층 제 602호

사용승인일: 2006년 01월 20일

5. 매각 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51975 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

6. 특이사항 요약

토지거래허가구역, 대항력있는 임차인, 선순위 전세권 존재

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

3. 교통 환경

지하철 3호선 녹번역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다양한 노선의 버스정류장도 인접해 있어 교통이 양호한 편입니다.

4. 도로 접근성

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 대상자 및 용도에 따라 허가가 필요할 수 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.2. 권리분석

2. 등기부현황 요약

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 2014-10-17: 소유권이전(신탁등기 말소)

* 2019-04-29: 소유권이전 (강제경매(2017타경2966)로 인한 매각)

* 2019-06-12: 전세권 설정 (유병선, 200,000,000원, 말소)

* 2023-08-04: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 373,200,000원, 말소)

* 2025-09-25: 임의경매 개시결정 (부평농업협동조합, 310,352,489원)

등기부채권 총액: 573,200,000원

3. 임차인 현황

임차인: 유 (유병선)

보증금: 200,000,000원

전입일자: 2010년 11월 23일

대항력: 있음

비고: 선순위 전세권자로 등기되어 있었으나, 등기부상 말소 처리되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 분류되어 보증금 인수 가능성이 있습니다.

4. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 유 씨가 존재하며, 2010년 11월 23일 전입신고를 마쳤습니다.

임차인의 전입일자가 등기부상 모든 담보물권보다 선순위에 있어, 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

비록 등기부상 전세권(을4)이 말소된 것으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'과 '선순위전세권'이라는 특이사항을 감안할 때, 임차인의 권리관계는 반드시 재확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 관련 내용으로 실제 낙찰자 인수는 별도로 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

2. 주변 상업시설 및 공공시설

물건지 인근은 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

특히 "은평구청"이 인근에 위치하여 관련 공공시설 및 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다.

3. 업종 및 이용객 특성

건축물대장상 '노유자시설'(교육연구 및 복지시설, 노인복지시설) 및 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있습니다.

현황 주거용으로 이용 중이라는 추정이 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 용도 간의 차이를 확인해야 합니다.

주변은 배후 주거 단지를 기반으로 한 소비 활동이 이루어집니다.

1.4. 생활정보

2. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 3호선 녹번역 이용 및 다수의 버스 노선 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 주변 및 은평구청 인근에 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 교육 및 의료시설

주변 주거 지역을 고려할 때, 통상적인 수준의 초·중·고등학교 및 기타 교육 시설이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

다수의 병원, 의원, 약국 등이 분포하여 의료 접근성이 양호합니다.

4. 주거 쾌적성

아파트, 다세대 주택 등 주거 시설이 밀집한 지역으로, 전반적으로 주거 환경이 안정적입니다.

다만, 건물 자체의 노인복지시설 용도를 고려할 때, 주거 환경으로서의 쾌적성은 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

해당 기간 내 거래 시 관련 법규에 따른 허가를 득해야 합니다.

3. 대항력 있는 임차인

유 씨는 2010년부터 거주하며 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 200,000,000원 전액 인수 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

4. 용도 불일치

건축물대장상 '노유자시설'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

이러한 용도 불일치는 향후 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 기관에 문의하여 정확한 사실관계를 확인해야 합니다.

5. 기타

주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번역 역세권에 위치한 노유자시설(교육연구 및 복지시설)로, 인근의 주거 및 공공시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 등기부상 말소된 권리가 다수 존재하지만, 2010년부터 거주하며 대항력을 갖춘 임차인 유 씨의 존재가 가장 큰 인수 부담으로 작용할 것으로 보입니다. 임차인의 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 총 취득 비용에 큰 영향을 미칩니다.

또한, 공부상의 용도와 실제 이용 현황이 다를 수 있다는 점 또한 잠재적 리스크로 관리해야 합니다. 이러한 권리관계와 용도 불일치 문제를 충분히 인지하고, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 거친다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 녹번역 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 은평구청 등 공공시설 접근성이 좋습니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(991,000,000원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 것으로 예상되는 임차인 유 씨의 보증금 200,000,000원을 추가적으로 고려해야 합니다.

정확한 시세 분석, 명도 비용, 추가 공사비 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(200,000,000원)을 제외한 순수 낙찰가 범위는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 통해 구체화될 필요가 있습니다.

따라서, 본 보고서에서 구체적인 예상 입찰가 범위를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.