나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51982 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 29-25 현대아트빌 5층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 역촌동 소재 "서부종합시장" 북측 인근에 위치함. 주위는 공동주택 및 단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 6호선 역촌역이 소재하는 등 제반교통사정은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 내 5층 401호로서 외벽:벽돌쌓기 및 돌붙임마감 등. 내벽:타일,벽지마감 등. 창호:칼라샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

2001.12.12일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방,욕실2,다용도실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비,상하수도설비,도시가스 보일러에 의한 난방시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 29-25 현대아트빌 5층 401호에 위치한 연립주택입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주 입니다.

감정가는 337,000,000원입니다.

1.2. 기본 정보 요약

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51982 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 29-25 현대아트빌 5층 401호

용도: 연립주택

감정가: 337,000,000원

토지면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

토지지분: 27.975㎡ (약 8.46평)

건물면적: 60.69㎡ (약 18.36평)

건물지분: 60.69㎡ (약 18.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서부종합시장" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

지하철 6호선 역촌역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 요약에 따르면, 본건에는 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리가 설정되어 있었습니다.

말소기준권리는 동화성세무서장 앞으로 된 압류(2022.03.30. 접수)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

갑17: 동화성세무서장 압류 (2022.03.30. 접수)

3.3. 인수되는 권리 (임차인)

을구 8번 순위의 주택임차권(2022.10.17. 등기)이 존재합니다.

임차인은 주택도시보증공사(최 )이며, 임대차보증금은 222,000,000원입니다.

임차인은 2020년 8월 28일 전입신고 및 2020년 8월 10일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

물건명세서상, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

그러나 권리분석 요약에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 통상적으로 배당에서 전액 변제될 가능성이 높은 것으로 해석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 역촌동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 7층 이하 건축이 가능한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 서부종합시장이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역에 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서부종합시장이 인접해 있어 식료품 및 생활용품 구매가 용이합니다.

다수의 버스 노선과 지하철 6호선 역촌역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주거환경

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층에 위치하며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.

2001년 12월 12일 사용승인을 받아 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 취득 시 허가를 받아야 합니다 (기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

또한, 해당 지역은 가축사육제한구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 절차 결과에 따라 잔여 보증금 인수 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금 222,000,000원은 감정가 대비 상당한 비중을 차지하므로, 권리분석 시 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. (현 권리분석상으로는 인수 보증금 0원으로 예측됨)

7. 종합 의견

본 물건은 역촌역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 밀집 지역으로 생활 기반 시설이 양호한 편입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 보증금이 배당으로 전액 변제될 가능성이 높아 매수인이 인수할 금액은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 등 행정적 제한사항이 존재하므로 취득 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

감정가 337,000,000원을 기준으로 시세와의 비교 및 임차인 인수 금액 여부를 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역촌역 역세권에 위치한 주거용 부동산으로 환금성이 우수합니다.

* 주변에 서부종합시장이 있어 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 대항력 있는 임차인이 있지만, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제될 경우 추가적인 인수 부담이 없을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원이며, 인근 지역의 최근 실거래가 및 본건의 면적, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높을 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 토지거래허가구역 지정 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권리분석상 인수 보증금이 0원일 것으로 예상되는 점을 고려하여, 현재 시세와 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 320,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

이 금액은 감정가 대비 약 5.04% 할인된 금액이며, 향후 임차인 보증금 변제 결과 및 낙찰가율 등을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.